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2020上海楼市到底回暖了没?现实往往很残酷
2020-4-23 9:18:43
发布人:sunrisegod

最近,市场上涌现出很多关于楼市回暖的声音。

从深圳14套4200万豪宅8秒抢光,到苏州某刚需盘1分钟卖了12亿,再到上海富豪戴着口罩排队抢2000万的碧云尊邸,似乎因疫情压制的需求释放一下子都被释放了。

上海3月份的售楼处到访人次达到了54358人(次),较2月上涨了12.5倍,较1月整体到访量上涨了30%,售楼处里挤爆掉的照片随处可见。

不仅如此,从好几个项目的案场置业顾问的口中,我们还得到了这样的信息:预售证的价格变松动了。“疫情前报批的价格被房管局打回来很多次,但疫情后项目按照之前提交价格一次就过。”

3月上海新房到访量Top 10项目 数据来源:克而瑞上海

从案场销售处探访得知,在实际到访售楼处的看房用户中,有一些已经在疫情期间通过线上的形式对项目进行过初步了解,因而对线下看房的目标性会更强。

真实楼市成交量价齐跌

上述指出的种种迹象似乎都在叫嚣着上海楼市的回暖与升温。

然而,从数据的角度上看,现实似乎狠狠地泼了一记冷水,上海楼市真实的成交量和成交价格似乎没有人们想象中恢复的这么快。

尽管不少媒体、机构、中介都纷纷发文表示3月上海新房成交量数据出现大涨,但需要注意的是,类似的比较是基于2月份的成交数据基础上的。

今年一季度,全市共成交住宅实际只有3.9万套,同比下降39%,成交金额1480亿元,同比下降37%。其中,新建商品房成交8千套,同比下降34%,二手房成交3.1万套,同比下降40%。

价格方面,一季度新房销售均价51831元/平,同比下降2%,二手房销售均价39151元/平,同比增长3%。不管是新房还是二手房,其实际成交不管是量、价都远没有恢复到去年平均水平,说楼市全面回暖为时尚早。

去化水平高于去年

针对3、4月新房成交无法马上回到去年同期水平的情况,业内有不少声音都表示,是由于疫情影响下,整个一季度总体新房供应量的不足所导致的。

“新房市场作为增量市场,成交依赖新增供应,但从1月中旬到3月下旬,新增供应暂停了2个半月的时间,且从目前拿预售证的情况来看,新增供应恢复仍较为缓慢,将直接影响新房的成交。”上海链家资深分析师杨雨蕾表示。

据网易房产的统计,今年1月开始到现在,上海累计入市的新房供应项目不到30个,累计供应套数不足8000套,而2019年的同一时期,上海累计有48个盘拿证开盘入市,累计供应套数超过13000套。

不过,也正是因为1季度新房的“断供”,可以看到4月开始到现在的两周内,上海正在抓紧发放预售证,据网易房产不完全统计,4月至少有14个项目取证或加推,将至少提供3373套新增供应,对比2019年4月份上海累计新房供应套数大致在6500套,因此4月下半月在供应端仍有进一步赶超的空间。

4月取证新盘信息汇总 数据来源:网易房产

按照去年一季度整体的新房供应量和成交量,可以得到大概新房的去化率水平在82%左右;而今年一季度去化水平接近1:1,这也就意味着尽管整个市场还没恢复正常水平,但需求端对回暖的支撑动力很足。

新房成交热点向外迁移

除了上述提到的几点之外,今年新房市场新增供应减少,也同时引发了新房成交的热点区域开始向外部迁移。

上海各环线新房成交面积&增速对比 图片来源:易居研究院

从环线来看,2020年1季度,各环线的新房成交面积均出现同比下降。郊环外的新房成交面积占比23%,较2019年同时期占比增加了3个百分点,而内环内、中外环以及外郊环成交面积各自下落了1个百分点。

有观点就指出,一季度成交热点出现外移,这一变化或许与当季存量的去化有关。

3.1-4.8上海新房成交量TOP 5 数据来源:兔博士APP

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可James Macdonald也给出了类似的观点,他认为郊区较为火热的新房项目主要还是来自自住需求的刚需及受新年和疫情影响的递延需求。

“郊区低总价项目(70-90平两房,单价2-3万)对首次置业的买家极具吸引力。而不断改善的基础设施建设,也令这些项目所在区域与市区连通性不断提升。职住的连通性也是这些项目变得火热的原因。”简可表示。

一二手房联动下回暖或将持续

目前,从4月前两周的成交套数上看,基本已经达到了3月总成交套数的一半左右,而随着新房入市项目的增加,未来3周过后,整个4月的的成交量大概率赶超整个3月。

从这个角度来看,楼市总体趋势仍然是向上的,新房市场也将继续逐步恢复。

上海新房成交套数 数据来源:上海链家

另一方面,近期在二手房的带看和成交上也展现出了回暖的迹象,甚至在周末时段出现爆单现象。

市场上涌现出来楼市向好的声音也确实会影响一些挂牌房东重新思考脱手的价格,至少从部分杨浦、虹口的二手房中介处,我们所得到的信息是不少房东让价的意愿比疫情时期要低很多,甚至有一些有要跳价的想法。

内中环的二手房在当下这段时间段内价格波动会开始变得明显,二手房回暖可能是原本就有换房需求,也可能是大环境不景气的情况下,会有出售劣质资产换高品质资产实现资本保值的需求。

中原地产市场分析师卢文曦就向媒体分析指出,最近上海、深圳等地二手市场出现回暖,尤其是深圳总价600万元以下的二手房几乎被抢售一空的现象,都可以看到资金在集体避险。此时发展前景好的城市中的稀缺的项目就成为投资者资金避风港。

最后,随着4月份新房供应量的逐步修复,购房者可以选择和比较的新房开始变多了,再加上二手刚改置换、资产保值的因素影响,就会帮助一二手房加速联动起来,楼市回暖大趋势或也将大概率地得到延续。


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