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买房遭遇违约的四种情况 购房者应这么办!
2020-11-20 10:01:16
发布人:admin1+

在二手房市场中,房屋买卖大的风险是什么?恐怕是因为房价的涨跌。房价跌了,购房者想毁约;房价涨了,房主想毁约。


试想一下,买第一套房或者卖了自己的小房子想换套大房子,遇到房主毁约,买不到房子不说,手中的现金却有可能因为房价上涨而面临购买力缩水的风险。



在说明毁约的各种情况之前,我们先来梳理下二手房的交易流程(简化):


看房选房→签约订房→资金→办理贷款→缴税过户→物业交割


在整个二手房交易流程中,一般房主毁约分为四个阶段,分别是:


1、已交定金未网签;


2、已网签未贷款;


3、已贷款未过户;


4、已过户未入住。


房主在这四种情况下违约,购房者可以做什么?


第一种、已交定金未网签


从各种房产纠纷的结果来看,购房者如果只交了定金,主张继续完成交易的困难比较大。


第二种、已网签未贷款


这种情况下,购房者要求房主继续履行合同的成功率很大,但有一个大的障碍——全款支付。


具体来说,如果房主拒绝过户,双方必须走司法程序。在这个过程中,法院会要求购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说,首付已经很艰难了,如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房,难度可想而知。很多购房者也因此不再要求继续履行合同。


但是这里有一种操作方式——先借钱后补按揭,我们希望购房者了解,虽然您不一定会采用。


法院要求购房者全款支付,购房者可以先借钱,完成过户拿到房产证,然后办理房屋抵押贷款。


这种方式的难点并不在借钱,而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法顺利办下来,又要承担巨额的利息成本,普通购房者是难以承受的。


补按揭是什么?


购房者向他人借钱或者通过融资工具完成全款购房,然后以房产证为抵押向银行申请补做按揭贷款,偿还全款买房时欠下的债务,这个银行按揭贷款就是“补按揭”。补按揭一般要求在房屋过户完成后3年内申请,超过这个期限,银行一般不予受理。贷款的额度和还款方式跟正常的银行贷款没有区别,有点类似于“过桥”。


购房者须注意的是,现在银行贷款在供需两端都有所收紧,先咨询银行是否支持补按揭,再决定是否要坚持完成房屋过户。否则,购房者刚打赢官司就得卖房了!


第三种、已贷款未过户


这种情况不在少数,多半是因为房子。房子产权还在房主手里,自己却要背负贷款,的确有点难以接受。但从此类纠纷的结果来看,购房者获得支持的难度颇大,除非按照第二种方式处理:购房者全款买房。否者,购房者多能获得一定数额的违约补偿。


第四种、已过户未入住


这种情况下,房主不愿意腾房子也不现实了,房子过户完成,房产证都已经完成更名了,原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其特殊的情况出现,房主才有可能要求撤销房屋交易。


在二手房交易中,房价变动带来的交易纠纷多,购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况,是否产权人都同意卖房(现实中房主以配偶不知情为借口要求毁约的情况不在少数),在合同中约定清楚交易方式、违约处理方式等。


来源:房产大江湖

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