刚买了房子的谢力（化名）遇到了麻烦事：去年12月，他以116万的价格购买了一套还未交房的二手房，今年6月交房后，他付了首付款30多万，并进房装修，在花掉12万装修款之后，8月底，他才发现，原来这套房子是一套查封房。因为涉及产权纠纷，谢力还被卷入一场诉讼中。

根据谢力的说法，他购买的这套房产原产权人是杜青（化名），但他不知道的是，杜青购买房产时，由其女朋友潘洁（化名）出资，后潘洁与其分手，上诉至法院，要求法院将房产判给潘洁。因为存在产权纠纷，今年7月，这套房产被查封。

去年12月，谢力通过链家地产，购买了塔子山公园附近的一套住房。

谢力说，这套房原房东签订了购房合同，但尚未入住，也没交房。“那个时候伊城地产和链家地产还没合并，我通过伊城地产的销售顾问了解到，这套房子是该楼盘一位名叫唐锐（化名）的销售顾问推荐的，而唐锐是原房东的表弟。”

去年12月，谢力签订了购房合同，并先交付了5万元的定金，但整个过程，谢力都没有见到过房东杜青（化名）。“他们说杜青人不在成都，只有让其表弟唐锐代为签字，我们三方签完字后，再传真给杜青，让杜青签字，传真件同样具备法律效力。”

谢力说，出于对伊城地产的信任，以及在签约前查过房屋状态，确实没问题，他签了购房合同。但原房东签字的传真件只有一份，由伊城地产保管。这样，虽然签订了购房合同，但购房合同上，并没有原房东杜青的签字。今年6月，原房东杜青回到成都。6月21日，他拿到房屋钥匙，并在当天按照合同转款30万首付款给杜青，收到了由杜青签字的收条。

拿到新房后，谢力立即着手装修，“8月底，我在网上无意中发现，这套房屋居然属于查封状态。”谢力说。

成华区人民法院的民事起诉状显示，今年7月8日，原告潘洁（化名）向该法院起诉，请求法院确认这套房为潘洁所有。在起诉书中，潘洁称，2013年9月25日，与杜青签订的《购房协议》中明确约定，这套房由潘洁出资，以杜青的名义购买，后续的各项费用均由潘洁承担，此后，潘洁交了房屋的首付款并每月偿还贷款。今年6月，在得知杜青私自办理收房手续，并拒绝接听她的电话后，潘洁认为“其妄想占有房屋的意图非常明显”，遂起诉至法院。

“到这个时候才发现是查封房，但是我装修都花了12万了。”谢力显得很无奈。

谢力还被卷入一场房屋产权纠纷官司中。成华区人民法院出具的“第三人参加诉讼通知书”显示，谢力及其妻子，因与潘洁诉杜青房产纠纷一案有法律上的利害关系，“现通知你为本案第三人参与诉讼”。

“要诉讼就要举证，但是我手上的购房合同，连杜青的签字都没有，用什么证明我买了这套房子？”谢力说，他想到了杜青签字的传真件，当时保存在伊城地产（现已与链家地产合并为链家地产）。“没想到我打电话过去，那边找了好几天都没找到，说可能丢了。只给了我一个传真的扫描件，但这个扫描件一个字都看不清楚。”

10月14日，谢力作为第三人参加了这场房产纠纷庭审，目前尚未得到审判结果。谢力说：“首付款加定金、给链家的佣金、装修费、律师费等已经投入了超过50万元。”

房屋中介：原房东隐瞒情况 无法核查

链家地产售后服务部经理曾女士表示，房屋在购买后查封，房东刻意隐瞒部分情况，中介公司无法核查。

曾女士说，房东签字的传真原件之前没有找到，只找到扫描件，但通过公司法务部门的寻找，已经找到了原件，并已告知谢先生。谢先生表示尚未看到原件。

曾女士说：“我们在签合同之前，肯定会核实出卖方是否是产权人，我们核查到两者是一致的。被查封的原因是产权人对我们隐瞒了情况，而中介公司在权力范围以内，是确实核查不到的。”

曾女士说，谢力的情况不符合买到查封房先行赔付的条件。“我们说的查封房，是说签合同前，不会买到查封房，如果签合同前买到查封房，是我们核查不严；但从签合同到交易成功，需要一个过程，这个过程之中，会有一些我们无法把控的风险。如果是签前查封，才属于先行赔付的范围。”

曾女士表示，公司会对谢力进行一定的补偿：“如果最后我们把各种办法想完了，谢先生还有损失，我们肯定会给予一定的补偿，但能否达到谢先生的期望值，就不好说了。”

二手房交易是一个非常复杂的过程，从签订买卖合同到拿到新房产证持续时间较长。同时，二手房交易涉及环节多，隐含着各种交易风险。

隐患一：房屋产权不明晰

业主是谁，房屋是否有抵押，这完全可以通过交易中心进行产权调查。

调查产权时要了解细节信息，比如房龄，网络信息未必准确，而房龄对一些老公房尤为重要，如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题，银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低，而且最高贷款年限也会缩短，考验买家首付能力和还款能力。

如果遇到卖家毁合同，买家走司法途径也是劳民伤财，值得警惕。

隐患二：卖方资质有问题

一定要对卖家信息进行核实，卖家是不是权利人，这套房屋一共有多少权利人?

是否都同意卖房了?没有得到所有权利人同意，房屋不可能过户。

隐患三：买房者资质有问题

部分城市依然仍实行“限购”政策，因此在房屋交易前，买家是否具备购房资格需要查询清楚，避免“空欢喜一场”。

隐患四：不良中介骗术多

个别不良房产中介人员不规范操作，包括暗地里动手脚“吃差价”，不让上下家见面。

因此，签订房屋合同时，买卖双方见面是很重要的环节。此外，个别不良中介会用低价房源吸引买家关注，所以明显低于市场价房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。

隐患五：房屋价格未标清

关于房屋价格风险，这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”，应该原本房东支付税费转到下家承担。

哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满2唯一”住房，但审核下来不是唯一的，那就要收所得税，对下家而言可能要多一笔费用，如果不能协商就会引起纠纷。

来源：北上广深房地产365百万中介胜经