 | 10.16 薛总交大毕业论文 |
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加快引进MLS房地产信息管理系统非常重要
一、MLS的由来
1、19世纪二十年代一个叫JAMES的，善良，公正，正直的美国房地产经纪人，他在工作中发现，自己总是缺少合适房子来服务客户，而其他代理商客户需求的房子却在自己的手里，于是，JAMES根据市场需求，从方便客户和保障合作伙伴利益的角度，从提高成交率和个人收益的角度，身体力行地实验了一种新的销售模式：和其他经纪人拟订一份合作协议式的简易规则，将双方拥有代理权的销售房屋信息集合在一起，双方都可以销售其中有代理权的房子，收益分成。
这种合作没有损及任何一方的利益，同时又服务了双方客户，提高了各自的工作利益。依照这种方法和规则，他又与其他经纪人签定了第二份，第三份……合作协议，一个松散的MLS联盟就这样形成了，他把这种交易方式称之为Multiple…listing..Service(多重上市服务)。JAMES最终从经纪人中脱离出来，不再做房屋交易，专门从事规则管理，这就是MLS的雏形。
2、在MLS模式诞生之前，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈子里，独立销售，条块分割式的流通，各自选择宣传方式传播获得代理权的房屋信息，吸引有意想的客户洽谈交易。在这种销售模式下，产品信息无法做到统一公开，产品竞争的基础也不复存在，更谈不上产品畅顺流通。当时的房地产竞争毋庸质疑是不透明竞争，也不符合市场经济的法则。MLS的销售模式，为客户提供了尽可能多的房源信息和便捷服务，营造了一个公平竟争的流通环境，体系内房源交易迅速，客户量上升，使单个业者的竞争力也大大增强。然而，在MLS起步阶段，由于房源标准不同造成了很多误解，操作上也有待于规范统一，市场呼唤产品升级，于是JAMES制定标准的表格，颁布了标准的规范，以及明确的佣金分配原则，要求联盟内每个会员共同遵守。交易制度的完善使这种交易方式被广泛接受，更重要的是为消费者的利益带来了切实的保证。在随后几年中，这种交易方式扩展到整个美国，MLS的传奇自此一发不可收！
二战后，美国房地产业处于快速增长时期，报纸。杂志等传统媒体也纷纷进军房地产，为适应日益激烈的市场竞争环境，MLS统一各地的房地产经纪协会，负责管理并发布会员信息，由于房地产业涉及众多的相关信息，MLS系统提供的优质服务及其不可或缺的特性，使MLS联盟在这场竞争追逐中笑到了最后，并在1970年形成了全国性的联盟组织，该组织现己成为全美第一大行业组织。
随着通讯技术的出现和日新月异的发展，MLS系统开始以互联网为平台进行信息传递，提高了房源流通速度，并得到了空前的发展，以至于今天美国95%以上的房地产交易都在MLS系统中运行。MLS所拥有的REALTOR.COM也成为全美十个最具价值的电子商务网站。
MLS不仅是一种销售模式，更是一种严谨，先进的房地产流通管理系统，是智慧的结晶和质量的保证。对房地产业者来说，正可谓：“一次接触，全面收获”。
MLS属于全世界，从加拿大到英格兰，从澳洲到新西兰，从日本到新加坡，从美洲到欧洲，从大西洋到亚太地区，许多国家纷纷引进MLS系统来整合房地产信息流通渠道，降低交易成本，优化产业结构和资源配置，从而使整个行业的交易成本显著下降。
MLS改变了房地产，改变了房屋交易方式，她已经融入了世界人们的生活，引起了众多房地产精英的关注，中国房地产界应加快借鉴引进MLS。
二、系统规范会带来强大生命力
1、 中国经济从短缺到充分竞争是一种进步，它使中国的购房者在买房过程中有更多的选择，更合理的价格，并且会使各个房地产开发商不断进步，使自己拥有更强的竞争力。然而，房地产市场并没有同步走向一个开发商，代理公司，经纪公司和消费者共赢的结果。
房子多了，购房者买房的弱势地位并没有改变，并没有获得应有的便利，依然不能顺利的了解各个合适的房屋信息。所能了解到的只是模型，宣传材料等演示品所承载的信息，一家家楼盘实地查看比较，是否满意，它们自己的声音是最好的答案。频繁的概念、广告“噱头”，大量掺水的宣传信息成了购房者调侃的话柄，各地开发商和购房者之间愈演愈烈的购房冲突则成了见怪不怪的正常现象。
业者们也充满了委屈，自己做的越来越好，却得不到相应的汇报，倒是不少的投机者，搞一把就跑，反而逍遥。从事开发者，居然被北大的张维迎教授讽刺为四步曲：找地、挖坑、卖楼、逃跑；从事经纪业务者，被其称为一张桌子，一部电话，拿到钱就换地点的房虫，成为社会攻击的对象；消费者屡称自己被骗了；政府更觉得冤枉：谁遇到问题，都把责任推倒政府身上。
2、房地产流通的特殊之处是由其不可移动性带来的，如何将其像动产商品一样实现顺畅流通和公开竞争，不仅是消费者的愿望，也是政府管理机构和业者的愿望。MLS产生迎合当今世界房地产业发展潮流和中国国内的市场环境。
在MLS体系中，为保证会员的交易利润，会员都有一份完?