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11.12.22茅克勤:我的巡店感想
2011/12/23 0:00:00
发布人:admin1

尊敬的各位店东:
最近几天和几位店东聊谈了一些业务情况,他们一致认为,由于受国家房产调控政策影响,二手房买卖成交几乎是零,只能靠租赁业务维持门店开支。在这样困境下,有些店东不知所措、一筹莫展,但有些店东及时改变思路,改变方法,改变模式,摆脱了困境,走出了一条门店不亏本,每月有盈利的新路子。使我大有启发,感触很深。现把几家店成功的运营方法一一举例分享给各位店东。
举例一:
唐镇店李小伍在周边地区包租了五套两室一厅至两房两厅,面积在80—90平米的空房,与房东签约租赁合同5---6年,每套月租金2500—3000元,然后分割成五小间,每间都配置床、衣柜、空调、卫生间淋浴房。有两间还带厨房并配独立防盗门、电表、漏电保护器、煤气报警器,每套房从装修、配置、家具、空调等投资费用在7万元。装修周期一个月,包租6年,总的投资回报细算如下:
每月每间出租1000元(不包含中介费),一年租金12000元,6年72000元,五间房全部出租。
租金:72000×6=432000 
扣除装修费用7万,按银行年利息5%计算,一年利息是:3500×6=21000                                                                                                  
一套房出租满6年,去掉投资金7万,银行利息21000元,获净利润341000元。
出租对象:张江白领。
举例二:
上南店陈利民加盟明明团队近两年,正好是受到国家房产调控影响,虽然市场不好,但该店月月有盈利,主要是包售业务做得非常得心应手。每月包售2—3套小户型,一室到二室的小户型房。针对不同类型需求的客户进行操作:
付定金给房东,在期限内出售。
公证后,付50%房款给房东,手续办完(水电煤结清、户口迁移再付尾款50%)。
利润较大的,公证后全额支付给房东。
举例三:
高桥店万彭顺应市场,在不放弃二手房市场的同时,十月份在金桥租了办公楼组建了一手房销售部。主推商铺、海外房产以及酒店公寓,起到了一定的效果,弥补了门店亏本,并杜绝了业务员流失现象。为今后的业务拓展打下了良好的基础。
以上三个例子从不同业务的角度里,反应出三位店东不同的思维和经营模式。从包租、包售到经营一手房,肯定需要一定的资金投资,并存在一定的风险。但风险和利益都是相等的,怎样去规避法律风险,就要求各位店东做好、做细每笔业务。
明年上海将继续执行中央的限购政策,房价不回归,百姓买不起房,国家就难以安宁,市场就难以稳定。这也是本届政府领导,在卸任前最大的一块心患。希望各位店东,在新的一年里做好艰苦的准备,及时改变思路,改变观念,改变方法,改变经营模式,去迎接新的挑战。

以上是我的感想,如有不妥,请与指正。


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