 | 买、卖双方各有违约 "一房两卖"责任需自负 |
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“一房两卖”是指房屋产权人先后与两个买房人签订房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个买房人。一般情况下，“一房两卖”的房屋所有权人将承担全部违约责任。不过，也有例外的情况。
在北京市第一中级人民法院日前审结的一起因“一房两卖”引发的房屋买卖合同纠纷中，由于买房人怠于办理房屋过户手续，卖房人未通知买房人解除房屋买卖合同即擅自另行出售房屋，导致出现“一房两卖”现象。经一中院判决，认定双方各有过错，“一房两卖”责任各自承担。
据悉，张氏姐妹二人共同拥有坐落于北京市昌平区沙
河镇的一套面积为74．68平方米的楼房。2004年9月1日，妹妹小张与北京新澳房地产经纪有限公司签订《物业出售委托合同》，委托新澳公司出售这套姐妹共有的房屋。
2004年9月17日，妹妹小张委托母亲陆女士为代理人，代为签订合同。同日，陆女士代理妹妹小张与买房人黄先生、房屋中介新澳公司签订了房地产居间合同，约定黄先生出资18万元购买该房。由于该房是张氏姐妹共用房产，因此远在美国的姐姐在合同签订后的第5天出具了一份经我国驻洛杉矶总领事馆公证的委托书，授权妹妹小张代为出售该房屋。
签订合同时，黄先生、妹妹小张和新澳公司曾三方口头约定在合同签订后7日内办理过户手续，黄先生分别向新澳公司和小张交付定金各1万元，小张将房产证押在新澳公司作为抵押。
但约定期限已过，黄先生一直未按照合同约定办理过户手续，妹妹小张遂于2004年10月28日致函新澳公司，提出黄先生不办理过户手续的行为已构成违约，并要求退还房产证。为此，新澳公司多次电话通知黄先生办理过户手续，并于2004年11月17日向黄先生以挂号信的方式寄送书面过户通知单。新澳公司遂于2004年12月2日答复小张：在2005年2月17日前如未办理完过户手续，公司退还房产证原件。2005年2月21日，因仍未办理过户手续，小张从新澳公司将房产证取回。但新澳公司未将小张取回房产证，解除房屋买卖关系一事通知黄先生。2005年4月15日，张氏姐妹将该房另行出售给他人。
为此，黄先生诉至法院，以其所买房屋并非陆女士和妹妹小张所有为由，要求解除双方间签订的房地产合同，判令新澳公司返还定金2万元并支付银行定期存款利息。
一中院认为，陆女士受妹妹小张委托签订的房地产合同是有效合同，并且得到了远在美国的另一产权人的认可。
同时，一中院认定黄先生在合同签订后有怠于办理过户手续的过错，张氏姐妹和新澳公司亦存在过错。但是，鉴于黄先生怠于办理过户手续的过错在先，一中院认为双方过错相当，各方对于无法继续履行合同可互不承担责任，新澳公司和张氏姐妹收取的定金应当返还黄先生，定金的利息属于定金的法定孳息，亦应与利息一并返还。故终审判决解除黄先生与张氏姐妹及北京新澳房地产经纪有限公司所签订的房地产合同；张氏姐妹返还黄先生定金一万元；北京新澳房地产经纪有限公司返还黄先生定金一万元；张氏姐妹和北京新澳房地产经纪有限公司分别给付黄先生本金各一万元的利息。
承办该案的王茂刚法官表示，当事人无论是行使法定解除权，还是约定解除权，都应及时通知对方，自通知到达对方时生效，否则不产生解除的效力。另外，在前一合同尚未解除的情况下，“一房二卖”者，要承担全部违约责任。但本案“一房二卖”者之所以没有承担违约责任，主要因为对方违约在先，双方过错相当，根据公平原则，双方互不承担违约责任。