 | 630钟伟：警惕房价骤降的代价 |
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文章来源：市场报 日期：2006年06月30日 12:38 http://www.china-cbn.com
■ 北京师范大学金融学教授 钟伟
如果房价１２个月内下跌３０％，房地产行业的不良贷款可能激升到１．０２万亿元，银行的不良资产率将上升３．２个百分点；对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费；对居民而言，大致相当于１４％的家庭财产被蒸发。
房地产价格问题变得如此敏感，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为：１２个月内，一手和二手房交易价格下跌３０％以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌３０％以上。
先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有６类：土地开发贷款、对开发商的贷款、对建筑施工企业的贷款、对个人的住房抵押贷款、混入到个人消费贷款的装修贷款和政策性住房贷款。累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在３．５１万亿元。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？
关于土地开发贷款，考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了８０％，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。
关于对开发商的贷款，如果遭遇房地产崩盘，总体上将有９０％的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国２０世纪９０年代那一轮房地产热潮的经验值。进一步推算，如果房地产行业崩盘，９２００亿元开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为６１１０亿元。
关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其２０００亿元贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。
关于个人按揭贷款，在过去７年，中国居民的收入增长一直维持在１０％至１２％的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。
关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。
关于政策性住房贷款，其中２３００亿元公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到２５％左右的不良率并不为过，其余５００亿元政策性住房贷款则可能全部成为不良贷款，因此这一块的不良余额可能在１０７０亿元。
累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的３．５１万亿元贷款而言，如果１２个月内房价下跌３０％，那么不良贷款可能激升到１．０２万亿的水平，不良率大约为２９．１％。中国银行业资产的整体不良率将因此上升３．２个百分点，从目前的８．３％重新恶化到１１．５％。
房地产行业的发展，使地方政府每年收获了５０００多亿元的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何计算行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其１４％的家庭财产全部蒸发。
因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味我们应该希望楼市崩盘。