 | 71上海二手房市场受冲击 市中心跌价出售难得一见 |
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九部委联合出台的房产调控细则实施已有半月，上海二手房市场再度受到冲击。据汉宇地产提供的数据显示，二手房成交量整体下滑，与上个月同期相比缩减了４０％。从６月至今的二手房成交结构来看，租赁占据了成交总量的６０％。有些优质地段物业，房东出现了明显的惜售现象，宁可“割肉”卖掉边缘板块物业，以缓解资金压力，也不愿出售手中的好地段房源，稀缺性被持房者视为升值的一大利好。也有一些以高档房源为主的市中心区域内，由于各种原因，转租为售的现象并不十分突出，且二手房挂牌价格均有小幅上涨趋势；而另一些市中心区域次新房房龄多在４年至４年半，由于离５年期限比较接近，因此很多房东都将物业转售为租。二手房市场开始出现分化。
■静安区
欲逢低吸盘者或无功而返
记者从泛城租售网静安分行主管处获悉，静安区内的二手高档住宅成交量从５月下旬就开始放缓，中央政策的影响力开始浮现，严重影响买方心态，看房量下滑明显。在新政出台后一周内共接到放售挂牌２１套，放租挂牌２３套，短期内由售转租的现象增多了。新政出台一月后，租赁放盘量已恢复平稳，房源总量比政策出台前有１０％左右的增幅。
美联物业静安分行营业经理蒋维告诉记者，在静安区的次新楼盘中，２００２年之后交房的楼盘转售为租的现象比较明显。由于静安区地处市中心，地段优势明显，租赁市场一直相当活跃，租金回报率普遍保持在５％左右，因此转售为租成为不少房东的权宜之计。静安枫景、中凯城市之光、国际丽都城为代表的高档楼盘，其租金回报率更是高达７％左右，仅靠租金受益就可填补房东的还贷支出。
“其实，很多房东还是对静安区的顶级地段情有独钟，这里楼盘数量相当有限，房源具有非常明显的稀缺性，可以说是卖一套少一套，所以很多房东还是宁愿长期持有物业，囤在手里等到楼市转好时再出手，不达到心理价位，他们是不会卖的。”蒋维分析认为。
事实上，不仅是持房者不舍抛售，目前还出现一些投资客在静安区大量收购低价房源。据蒋维介绍，目前就有一个温州投资客在各大中介公司“放话”，只要是单价低于市场价２０００元的静安枫景房源，不论位置、楼层、房型，他统统收进。“目前静安枫景的市场价差不多２５０００元／平方米左右，位置好的房源更贵些，这个温州人称，只要是单价在２３０００元左右的房源有一套收一套，就是想趁楼市低靡‘捡皮夹子’。但是，经过去年一整年的调整，资金压力大而割肉抛盘的客户已经非常少了，所以‘皮夹子’也不是那么好捡的。”
蒋维告诉记者，他手里还有一个温州客户，手中持有中凯城市之光１７套房源，还有别的楼盘的若干套物业。由于这位客户是２００４年底、２００５年初陆续购进这些物业的，因此买进价已经相当的高，资金压力非常大。就在上月，这位客户以单价２８０００左右卖掉了手中持有的２套房源，大大缓解资金压力，并打算将剩余的１５套物业全部出租。“据我们对客户的了解，持有静安区物业的客户只要不是资金有问题，大多数是不会急于出售的，他们普遍对静安后市很有信心。”
■卢湾区
三房大套单价反而上涨
根据美联物业全市１１个区域３１家门店上传数据显示，相比新政实施前，现时大约有多５－１０％的业主转售为租。该部分业主中大部分是持有物业已满两年或者快满两年但是未满五年。由于现时政策将营业税交纳年限调整至五年，该群体业主不愿交纳新增的５．５５％营业税，故先转售为租。但大部分转售为租的业主表示，现时采取转售为租的行为只是过渡，并非真的准备再多等三年以规避营业税，只要市场价位可以达到他们的心理价位同样还是会愿意出售。
根据美联物业对于全市１１个区域的门店租赁挂牌房源统计，现时转售为租现象比较集中的主要是一些中短期投资比例相对较高，２－３年次新盘源集中的区域。如卢湾区鲁班路板块，在宏观调控后约有１５－２０％的挂售业主转售为租。美联物业卢湾区海悦分行经理王晓东介绍，现时卢湾区域的海悦花园以及卢湾都市花园由于有比较多挂售业主转售为租，致使该区域局部租盘房源供大于求，租金小幅下降海悦花园原租金为６０００元／月／套，卢湾都市花园原租金为４５００－５０００元／月／套，降幅约在５％左右。
据王小东介绍，“国六条”细则中对于大面积新建商品住宅的限制，令卢湾区内部分房东心态出现明显惜售，尤以海悦花园三房价格上涨趋势最为明显。“从我们店里海悦花园三房房源的成交情况就能看出这种趋势，今年年初我们成交一套海悦三房的房源，成交价为２８０万元，随后每次成交这种房源，成交价格都有１０万元左右的涨幅，本月初，我们又成交了一套类似的房源，成交价在３１０万元，而且从现在来看，这套房源还是卖便宜了。”由此看来，现在的房东心态与去年大不相同，他们从地段、景观、面积、房型等各个方面“发掘”手中物业的所谓“稀缺性”，恐慌性抛盘怕是很难再见了。
■联