 | 7.12楼市陷入"供需双萎缩" 淡季谁在涨谁在跌？ |
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[作者]唐糖 [选稿]吴晓岚 [来源]申江服务导报 2006-07-12 09:46:04
毋庸置疑，上海楼市已陷入一片浓烈的观望气氛中。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授评论，上海楼市正陷入“供需双萎缩”的局面。而来自第一线的情报是，在市中心稀缺地段，房价依然高昂，而在外环附近的部分楼盘，价格却有了稍许的松动。
一手房的“冰河时代”
易居（中国）研发中心发布的监控数据显示，6月12日至6月18日，上海商品住宅成交量29.06万平方米，连续6周回落，比上周大幅下跌22.18%，成交均价则为9513元/平方米，跌进万元大关，较上周下跌了18.53%。截至6月25日止，住宅成交量已从高峰期的
每周5000套，跌至最低点的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月调控之后的的情形。6月1日成为今年楼市的一道分水岭。
与成交量和成交均价联袂下跌对应的是，沪上商品住宅新增供应量为21.96万平方米，同比减少47.9%，下跌近五成。开发商推出新盘的节奏更为谨慎，部分区域的开发商延后了新盘上市。而一些分期开发、同一地块上的部分土地尚未取得施工许可证的开发商则“寝食难安”，有开发商表示，“关心的是项目前期是中高档定位，现在要改成90平方米以下的小户型，怎样才能取得施工许可证呢？”90平方米以下房源须占开发量的7成，这对上海等一线城市的部分中小开发商来说可谓是个“劫”。
虽然商品住宅成交均价大幅下跌更多反映的是成交结构的变化，而并不一定意味着房价已全面回落，但目前市场上已经开始出现降价销售的新盘。如位于徐汇区华泾板块的“徐汇新干线”，为了在2006年11月份交房之前摆脱近6.3万平方米积压房源的影响，4月底以“准现房”形式推出时，售价每平方米8300元，目前实际成交均价已降至每平方米7900元以下。从其成交情况来看，这一举措确实有成效，一周内成交28套，成交均价7896元/平方米。可见房价确实仍是推动需求的关键。
不过，对于未来一手房价走势，各外资投行却有不同的看法。百富勤近期作出的预测报告认为，内地楼市不会出现大跌，只是住宅需求和楼价可能像以往一样会被“有序冷却”。
二手房有价无市
美联物业上海公司对其分布在上海11个区域30多家门店的房源进行调查后发现，《意见》颁布首日，美联物业现阶段交易的客户中，有5-10％挂盘业主采取封盘，等待近期地方相关调整性措施的出台。有5-10％的放盘业主，由于资金回笼问题，选择小幅降低售价，以求尽快脱手。有10％左右的挂盘业主，为转嫁税收压力，提升售价。约有70％左右的挂盘业主选择维持原价。像去年那样的恐慌抛售现象今年不会再现。买卖双方的胶着对峙，便造成了普遍的“有价无市”局面。
虽然如此，仍有不少面临资金压力的房东心理明显松动。以普陀区中远两湾城四期为例，原先在此投资的温州客在前一阶段组织强势价格联盟，决不允许讲价，态度十分强硬，而现在他们虽然还是不愿意主动降低挂牌价格，但也私下里跟中介表示：“如有人要来谈价，你们可以带过来和我谈谈。”近期不少温州客户都将原本出租的房源小幅降价后抛售，如上海康城100平方米左右两房，目前挂牌价在62万元左右。
稀缺地段称王楼市
新政实施至今，在市场观望气氛严重的情况下，商品住宅交易量虽然总体下滑，但也有部分各区域的买卖成交量却依然向好。数据显示，6月初至今，徐汇、卢湾、浦东等中心地区的高档住宅交易量相比其他区域较活跃，有些优质地段物业，房东出现了明显的惜售现象，宁可“割肉”卖掉边缘板块物业，以缓解资金压力，也不愿出售手中的好地段房源。
一位同时拥有松江翠堤苑一套别墅及世茂滨江花园7号楼2套房源的上海本地投资客，最近由于资金发生了问题，急于出售手中物业变现。他对中介人员称，松江新城的那套翠堤苑别墅物业买进价是140多万元，但是只要有人出价到120万元，他就愿意割肉卖掉，亏本20万元也在所不惜。而对手中持有的世茂滨江2套房源，他却怎么也不肯出售。
TIPS：
此次调控相比上一轮来得迅速很多，5月29日出台细则，6月1日便付诸实施，没有给市场留下一个缓冲期。对不少短期投资者来说可谓措手不及。
不过综合各方意见，指望楼市重现去年调控后价格一泻千里的情况可能性很小。购房者不妨从自己的实际需求出发来考虑是否需要购房。
在市中心购房没有一定经济实力的支撑将难以为继，但对能承受其高价格的人来说，则不失为投资保值的好渠道。这些区域的楼盘因为地理位置的优越性及地皮的稀缺性，在楼市起起落落中能始终不受影响而保持身价，对购房者来说，无论将来出售或者出租都能获得不错的收益，可谓是楼市上的“蓝筹股”。