 | 7.12律师八问直逼国十五条 政策为何给各地留有后门 |
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作为一名房地产律师，我的客户最近都在忙着研究国六条细则“国十五条”。大家研究的结果各不相同：有人对政策的可执行性持高度怀疑态度；有人已经开始在研究改户型了；有人暗自窃喜，觉得自己的别墅更不发愁卖了，正在盘算涨价的事情；还有人在发牢骚，新政策又要滋生新的一轮腐败浪潮，改革的“隐形成本”又要提高了。
近年来，房地产政策的出台，比一些法律、法规的颁布引起更多的关注和争议，这已经成为一种国内特有的现象。这次也不例外。
以房地产律师的眼光审视上述两份文件，不难发现如下几个颇有争议的法律问题 ：
1.何为套型建筑面积？
众所周知，商品房销售环节中的面积计量和房屋计价，一般均以“建筑面积”或“套内建筑面积”为单位，相关法律、法规中也从未出现过“套型建筑面积”的提法。因此，“套型建筑面积”究竟指的是套内建筑面积还是建筑面积，各方似乎都有点摸不着头脑。其实，“套型建筑面积”还是有标准定义的。根据《住宅设计规范》第3.5.2条的规定，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。根据此定义推算，似乎“套型建筑面积”近似于“套内面积”的概念。无论怎样，“套型建筑面积”对发展商而言还是新的指标，估计主管部门还是要做进一步的澄清。但相关部门新近前后不一的表态，则让开发商感到丈二和尚摸不着头脑。
2.开发商是否可以主张自己的权利？
在土地招拍挂出让之前，土地的规划条件已经确定，开发商取得用地前，已经对项目应该做何种开发有充分的考虑和安排。现在居民生活水平提高，有些积蓄的人都想住大些的房子。先不说豪宅，90平方米显然尚不能满足很多准备二次购房自住者的需求。开发商的户型设计是根据市场需求确定的。在这个前提下，如果开发商取得了《建设工程规划许可证》，但是户型必须要根据新政调整，原来的市场调研白做了，市场定位没有意义了，市场机会丧失了，开发商的正当预期收益也就无法实现了。造成损失的责任谁来承担？开发商是否能够以合同基础发生重大变更、合同目的无法实现为由要求解除土地出让合同？开发商是否可以主张规划部门无权变更已完成的行政行为？现在看来，还没有发展商敢于申辩。但是，不排除未来因为这条政策的执行，引发很多行政诉讼的可能。
此外，在民事责任方面，开发商重新进行规划设计并额外支付的设计费用，应该由谁来买单？预定开工日期延误，开发商同项目施工方、材料供应商等签署的承包合同、采购合同不能及时履行，产生违约责任，谁应为此负责？相关部门在制定这些政策的时候，是否充分考虑到了开发商面临的这些法律风险呢？
3.政策为何留有“后门”?
在规定中，给直辖市、计划单列市和省会城市设置了“后门”，即报建设部批准后，可以调整结构比例。但是，可调整的比例范围是什么？符合什么条件方可调整？建设部如何审批？审批过程中发生的项目建设规划设计按照什么标准执行？这一系列问题，法律上也同样没有现成的答案。而且，只要有“后门”，就容易滋生腐败，这是众所周知的。
在各界认为作为直辖市的北京有可能调整比例之时，北京市规委网站公布了北京市勘察设计与测绘管理办公室下发的《关于认真贯彻落实〈关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见〉的通知》，要求北京各设计单位必须按照“国十五”规定的住房结构比例进行图纸的设计、调整、审查。如此看来，北京似乎并不准备调整比例。但是，今后的实际情况是否如此？
4.二手房交易政策前后矛盾？
以住房转让环节的营业税来抑制投机性房屋买卖的调控措施，在2005年“国八条”中亦已有体现，当时的标准是“2年”。经过一年的实践检验，该政策对房价的抑制作用微乎其微。因此，“国十五条”加大调控力度，将征收营业税的年限提高至“5年”。显然，这是2005年调控政策的延续，主要在于打击投资、投机的需求，同时关注了低收入阶层的情况，鼓励自住型需求。但是，仔细分析，这个政策与后面讲到的“鼓励二手房交易”的政策导向又是有些自相矛盾的。而且，对于“普通住房”、“非普通住房”的标准，也没有法律上的依据，实际执行起来主要是各地掌握，投机者想钻空子，也是很有可能的。
5.国内外资金区别对待？
规定空置3年以上的商品房，商业银行不得作为贷款的抵押物。此条政策在一定程度上确能起到对开发商进行“洗牌”的作用。一些中小房地产开发商必将面临着融资渠道的拓展问题。但是，由于我国目前房地产市场的高回报率，以及加入WTO以后金融政策的逐步放开，海外投资机构早已深度进入中国房地产市场。在此种背景下，中国商业银行的信贷控制，必将给海外投资者带来更多的机会。事实也是如此。在律师事务所，每天都有很多国际投资者出入，他们正在通过项目收购、股权转