 | 7.13房东们找到赚钱新方式 次新大房型分割涌入租市 |
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随着新一轮房地产调控政策的出台，上海的房地产市场出现均价整体走低局面，成交量不断下滑。难以出售的次新房正在源源不断地涌入租赁市场。“拼一族”以“拼消费”践行着精明而时尚的生活理念。合租“拼房”成为了一种时尚的生活方式，也成为了年轻人理财的有效方式。
“拼”时代，分割后的小户型往往是追捧的对象。专家分析，3、4年房龄的次新房近日在租赁市场上供应量迅速扩大，大批“转售为租”的投资者进入市场，次新房的租价随之开始下跌，幅度在10%左右。以中环的次新房为例，原来每月租金1500元的毛坯房，现在跌到了1300-1400元左右。而在这种局面下，大户型分割后的小户则受租赁市场追捧，一些大户型在市场租赁情况不良时，也多寻求分割出租。
房东分割出租求效益
合租“拼房”就已经流行了好几年，在现实操作中，不少房东也确实从中获利不少。记者在采访中了解到，一位王先生花248万元在徐家汇汇翠花园（查看地图）买下一套200平方米左右的房子，出于浮动利率的考虑，他选择首付50%，装修和配置费用总共花费35万元。除了大厅和厨房，他把房子分割成五间，每间面积在20平方米左右，带独立卫生间，按酒店式公寓的标准，以200元--～250元/日的价格出租。
张先生算了这样一笔账：一套徐家汇四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在8000元--～20000元/月左右，一天的出租价格不到300元，但是如果分间出租，按每天180元--～250元的价格出租，一个月的租金就达24000元，即使加上50%的空置率，一个月也能有12000元的租金收入。
而另一位何小姐在浦东一花园小区买了一套110平方米的大户型房，总价超过100万元。首期付五成，按揭贷款10年。花了15万豪华装修的三居室，月租金价格也不过2700元，投资回报率不到3%，低于银行房贷利率。何小姐咨询了几家中介后得知，面积在20平方米左右的小单间，每月的租金可达700元左右。于是，把110平方米的大户型房间房分割成20平方米左右的5小间，又给每个小间配备了独立的彩电、冰箱、床和桌椅，俨然成了酒店式公寓。之后以850元的月租金出租，不到半月，5个小间全租出去了。
承租者合租求“经济”
在房东寻求效益的同时，合租者则从中寻找到“经济”，共同分担相应费用。
大学毕业生租房以合租居多，合租的对象大多是自己熟悉的同学或同事，彼此协商好物业管理、水、电、煤气、电话费用的分担问题。如此一来即可以相互照应，又省了一笔生活开支。彭浦新村一小区的周女士告诉记者，自己两年前出租了一套两房一厅给4名刚毕业的大学生。对方在签署租赁协议中双方责任权利后，又执意增加“补充条款”：租赁期满后承租人有权按原价优先续租等。此后，4名大学生续约两次一住就是两年半。其间，市面上的房租价格虽呈“涨势”，但周女士只能按当初合同约定收租。
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合租走向群租，物业遭遇难题
楼市新政对新房造成冲击，却火了租赁市场。不仅仅是租金上涨，将一间房分割出租多人，做成“白领公寓”或者“廉价旅馆”的情况已悄然兴起。
合租变群租
记者在走访中获悉，某小区有业主在其论坛上反映，3号楼十层的一间“旅馆”就要开业了。目睹一大卡车把１４套单人床送进业主家，居民对此忧心忡忡。而位于虹口区某楼盘的业主近日也遭遇这样的尴尬。某号楼23层的一间三室二厅房住了12个人，俨然是一个企业的员工宿舍。因为目前该小区类似情况不少，一到晚上，小区的入口就有大量外来租客进入，其中大多是一些高校的学生。事实上，类似这种“群租”绝非个别现象，目前在多个新建住宅小区内都时有发生。仅徐汇、卢湾、黄浦三区，就有数十个新建住宅小区涉及“群租”问题。
在这个提倡分享的时代里，3、5个人合伙租房会成为一种趋势。但是，一旦合租演变成了“群租”，面对相邻业主的质疑和法律的空当，物业公司将成为矛盾的聚焦点。汉宇地产的分析师认为，“群租”所带来的最突出的问题就是管理难。按现在住房的设计，一个单元一般居住3-5人，“群租”比例的上升造成小区接纳人口的密度上升，直接给物业的管理成本带来压力。，
物业管理难度加大
部分物业公司表示，人员频繁进出，加大了物业管理的难得，公司需要投入更多的人力来保证小区安全。同时，“群租”使得不少硬件设施的使用率也变得越来越高，而日后，由此产生的损失肯定由业委会和物业公司承担，这又增加了公司的管理成本。
市中心一小区刚结束新一轮的物业公司调换，一家老牌物业公司在竞争中被替换了，原因在于小区居民对公司的各项服务指标均不满意。对此，物业公司的相关负责人表示，