 | 7.14"九部委意见"直击楼市弊病 12高招必生威力 |
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[作者]冷翠华 罗伟 [选稿]吴晓岚 [来源]北京日报 2006-07-13 15:52:40
今年五月底，“国六条”出台后的第十二天，中央相关九部委就联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“九部委意见”条条规定直击楼市弊病，又“准”又“狠”。专家们一致认为，“意见”之中，有12大高招，必将对房地产市场产生巨大威力。
高招之一:新添两大臂膀强化执行力
与2005年“七部委意见”不同的是，今年的“意见”由九个部委联合发布。除建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会以外，还出现了监察部和统计局两个部委的身影。“监察部的介入，更能震慑地方政府。”一位业内专家表示。去年虽有七部委联合出台调控政策，但收效甚微，而落实不到位是重要原因。要想让第二轮宏观调控取得更大效果，必须抓好落实，地方政府要有所作为。必要时，还可能启动问责制。紧抓落实是调控的重要一环，各种违规行为都无法再抱侥幸心理。同时，统计局首次介入调控政策的发布单位，统计信息被纳入重要范畴。业内人士认为，有望今后的统计数据出口统一，能更准确地反映市场状况。
高招之二:“70％小户型”强扭住房结构
虽然有心理准备，但“九部委意见”还是让业界各方吃了一惊。“意见”规定:“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。
建设部统计数据表明，2005年1至6月份批准预售的商品住房中，16个城市120以上的大户型住房超过了50％。这一标准远远超过了日本、瑞典、德国以及新加坡等国家大型城市的住房面积标准。虽然建设节能省地住宅是专家和政府一直倡导的方向，但现实情况却相反，在很多大城市，房地产的贪大之风逐渐盛行，加剧了土地资源的紧缺；同时，很多大户型高档住宅闲置严重，也造成住房资源的浪费。而“70％”的规定就意味着将采取强制手段杜绝贪大现象。“这是立足于中国国情出台的政策，人多地少，必须充分利用土地资源。”国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群表示。同时，专家一致认为，此条规定明确、量化，不存在变通、钻空子的可能，只要执行到位，将彻底扭转住宅市场的结构比例！以后住宅市场的新增供应，将形成以小户型为主的局面。
高招之三:“5年期限” 再度卡紧投机渠道
5月30日、31日，各区地税局上演了一幕幕缴税过户的疯狂景象，这正是二手房买卖双方在抢占最后的时机。“意见”规定:“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”
而在去年的“七部委意见”中，这一规定的时限是“2年”，对抑制投资和投机有一定作用，但并不明显。专家认为，供不应求是目前房地产的基本格局，需求过于旺盛，政策的首要任务应当抑制投资和投机性需求。“新的意见规定必然会让很多投资房产的人止步。”金诚信房地产经纪公司董事长邱宏分析到，投资依靠对未来市场走势的预判，对未来2年的预判难度已经较大，而对未来5年的市场变化就更难预测，并且现在房地产政策不断出台，都是对投资者不利的信号。政策风险大、套现难度大，因此，营业税的规定对抑制投机和投资的作用会很明显。
邱宏还表示，由于全额征收营业税的时限延长，将会使很多原计划出售的房主不得不转售为租，由一个“炒房者”变成“房东”。因此，租赁市场将会更加活跃，但房屋租金很难进一步上涨，投资回报也不会很高。
高招之四:重申“35％”资金比例收缩金融命脉
为防开发商空手套白狼，2003年的“121号文件”便提出“自有资金不得低于总投资的30％”，2004年国务院把这一比例提高到了35％。而在此次调控政策中，再次强调了这一点，要防止开发商利用银行贷款囤积土地和房源。并且规定:“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”以房产为抵押获得银行贷款是开发商申请贷款的常用手段之一。而政策的这一规定更加严格了其贷款条件，并非所有房产都可以作贷款抵押。防范银行风险的同时更加严格了对开发商的要求。
高招之五:差异化首付强制引导中低档房消费
提高首付对于调控房地产市场的作用，早在今年两会有代表提出之后，便成为争议的热点。而日前关于首付升至五成的传言又引发了一番谈论高潮。