 | 7.26限制外资炒楼新政五大盲点、五大亮点引发热议 |
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随着“限制外资炒楼”的171号文正式公布，一个令海外资本热血澎湃的中
国楼市“淘金时代”即将宣告终结。然而，和此前一些新政一样，由于171
号文涉及众多相关部门的配合，同时也需地方制定相应细则，因此若干条
款仍定格在框架性指引层面。而新政中所暴露出的五大盲点也引发了市场
热议。
昨天（7月25日），《意见》出台后的第二天，北京市率先发文明确“自住
房”定义，称港澳台居民及华侨只能在北京购买一套自住房。
“我们正在讨论这条新闻，不知道其他地方是否也会按此标准执行。”东
亚银行贷款部一位负责人对地方细则的等待颇为急切，“部委和地方的细
则不出，所有影响和对策目前都无从谈起。”
永享银行上海分行一位个人消费经理介绍，由于个人和机构的房贷对外资
银行日益重要，新政对外资行的业务影响巨大。“一旦上海效仿北京的做
法，将自住房定义为当地一套住房，上海外资行的个贷业务将缩水50%。”
据新政第十条，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学
习超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
市场人士表示，这一说法起码有两点需要进一步的细则明确。一是何为自
住，套数与面积如何界定；二是如何对自住房购买进行联网监管。“目前
银行信用系统基本联网，有房贷的监管可行性较大；如果外资购房是全额
付款，并在异地多套购房，监管难度很高。”澳金投资咨询总裁章利华表
示。
盲点一：“自住房”尚未界定
在171号文中，结汇方面的说法颇为简略，却引来外资机构最大范围的震
动。因为外汇管理部门早在文件下发前就已在操作中暗合政策方向。
多家外资机构相关人士反映，目前已有大量在申请的房地产类投资结汇项
目受阻。几个月内，仅上海就有近50亿元的外资收购交易结汇受阻。
而这一做法在此后出台的新政中并没有明示。
盲点二：结汇限制暗中较劲
新政第十二条仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，
“符合条件的允许汇入并结汇”。海外基金人士表示，对外资来说，最主
要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长。其中，结汇方面的阻碍
和拖延是令外资最惧怕的“杀手锏”。
中国社科院金融研究所易宪容曾表示，虽然新政没有过细的外汇限制，但
这是作为政府视市场影响情况而准备的下一步棋。一旦调控效果不理想，
外汇管理将更进一层。
盲点三：税收规范不明
对外资机构在税收方面的政策在新政中没有特别提及。北京师范大学金融
研究所所长钟伟就此认为，按照内外资的现有区别，外资对中资有竞争优
势。没有将外商投资企业的优惠政策取消，新政很难起到实际效果。
对此，仲量联行中国区董事陈立民介绍，新政规定外资投资房地产一定要
在境内设立公司，这一条已经可以将外资交易纳入行政监管范围，并适用
33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税。这其实拉平了税收上的中
外资区别。
但是另一些专家则表示，目前外资在房地产市场的税收优惠主要源于某些
地方政府违规出台的“优惠”，新政应在此方面给出更明确的限制措施。
盲点四：境外交易“失控”
现在，外资通过中介公司“过桥”变相收购物业的做法正在市场上悄悄流
行。业内人士称，这种做法可以充分抵消新政限制。
具体做法是，某海外基金看好境内物业，通过外资中介机构在华分公司收
购物业，然后在境外实现二次交易。以此完全规避境内政策限制。
“由于海外基金与外资中介有多年的合作和信任度，这种做法的可行性很
高。”一家外资银行人士称，“但对于希望长期投资中国楼市的基金而
言，这并非长远的选择。”
盲点五：REITs没有过多限制
对于当前市场颇为流行的外资助力境内房企打包资产海外上市（REITs）的
做法，新政同样没有提及。而海外REITs在境内的收购也可以通过上述“过
桥”中介在境外进行。
另外，境内中资房地产企业通过与外资进行股权和项目转让等方式将资本
引入海外、借壳上市，钟伟认为，这些都可能导致资产外流。
五大盲点代表了一定的政策空隙。市场人士评价，“虽然不至于有调控失
效的风险，但确实会令市场暂时陷入混乱。”来自投资机构、中介机构、
银行、个体购房者的相关群体也均表示，各部委和地方细则的落实才是新
政实施的关键，才是完善新政效力的“最终一刀”。
新政五大亮点
亮点一：限购自住自用房
对于在境内工作学习的外籍人士，以及在境内设立分支机构的境外机构，
原则上限购自住、自用性商品房。众多业内人士预计，上海、深圳、北京
等一线城市的高档房市场将因此大受冲击。部分高档房集中区域将