 | 12-13叶檀：宏观调控为大开发商制造逢低吸纳机会？ |
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笔者深刻领教了房地产降价说在开发商中是如何的不得人心。日前，美国经济与中国房地产市场的坚决看空者谢国忠坐在几个中外开发商与房地产投资基金的经理人中间，面红耳赤地为房价下跌观点辩护时，他成为反市场的支持政府管制的化身，虽然他的本意是支持政府及时制止经济过热，而不是政府应该管制经济。
更让笔者难忘的是香港恒隆集团主席陈启宗的说法：房地产宏观调控政策好得很。为什么呢？因为宏观调控相当于重新洗牌，结果一定是强者恒强、弱者恒弱。资金紧缩政策让中小房地产开发商处境艰难，这让那些历经房地产周期考验、资金充裕、融资渠道宽松的大房地产开发商们有了用武之地。可以说，经历调控、资金紧缩等原因形成的低谷期的考验是大房地产商的必经门槛，如果没有承受3到5年房地产低谷的资金准备，这样的房地产开发商注定会被市场淘汰。
作为在房地产市场浸淫已久、且对美国、香港等国家和地区的房地产市场周期久有领教，而又深谙中国国情提醒"在中国经商一定要适应环境"的陈启宗先生，逢低吸纳绝不是一句虚言，而他以技术门槛与其他开发商相区别的做法也成为时下开发商的普遍招术。
本轮宏观调控在让一批无资金储备的房地产开发商破产的同时，也给大型开发商提供了千载难逢的机会。他们成为政府的分忧者、市场空缺的填补者，以及房地产市场化与资本市场的坚定捍卫者。
一些大开发商支持政府的宏观调控政策，因为这些大开发商或者能从境外房地产基金处获得资金，或者可以从资本市场直接融资。万科近日发布公告称，万科企业股份有限公司2006年度非公开发行A股股票申请已获得中国证监会核准通过，拟非公开发行A股新股不超过70000万股，本次募集资金总额不超过42亿元(含发行费用)。所谓失之东隅收之桑榆，这样的房地产开发商自然会成为资本市场的捍卫者，在他们眼中，资本市场的投资者表决机制使得有发展前景的开发商获得了生机，产生了优胜劣汰效应。
也许在大开发商看来，小开发商退出时，就是土地市场的低技术、低成本模式将房地产当升级泥瓦匠理念全面退潮时，这对于把高档物业当作精美的奢侈品经营的大开发商而言，是搬除了发展道路上的障碍。恒隆地产在高档商务物业上回报率节节上升，其发布的2005-2006年中期业绩报告称，在物业销售出现疲软、集团营业额大幅下滑同时，集团物业租赁收入稳步上涨，尤其是旗下位于上海的出租物业更表现出众，占集团租金收入的27%，对集团财务收入稳定起到举足轻重作用。
现在对大开发商而言，最大的障碍恐怕在于政府将公益责任强行压到商人身上，并且以90平米以下、70%以上的比例等硬性数据深入市场微观层面，如果以此比例而行，那么，大开发商在制造出售工艺品的同时，就不得不搭售白菜、胡萝卜等廉价生活必需品，这与市场分级制的理念如此难合，因此，我们注意到有实力的开发商除了对于土地招拍挂不能价高者得有疑义之外，攻击最甚的就是这些具体的比例，以为政府把市场与公共服务一锅端，是大大的不市场不科学，而各地政府部门在执行时也极其谨慎，因为这正是此轮调控中的难解之结。
在宏观调控的严厉政策下，银行信贷不分好项目、坏项目一刀切的做法，使得过于依赖银行信贷的房地产开发商、或者在资本市场融资无门者一齐断炊，一些开发商被迫出局，而另一些投资者则逢低吸纳，成为大赢家。看来，房地产投资基金与大房地产开发商应该一起感谢宏观调控政策。
政府在关上国外投资机构抄底中国房地产市场的闸门时，商人们打开了一扇窗。大开发商和大投资商的感谢应该让我们警醒。