 | 12-15台湾房地产经纪行业发展经验与借鉴 |
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摘要：台湾房地产经纪行业从早期极差的社会形象，到当前被列为十大新人向往行业之一。在此期间，台湾同业在经营体系上，不断研拟各项保障交易安全和客户满意的相关措施，并积极从事上下游的产业整合，大幅扩增营业据点以服务客户。不但社会大众接受房地产经纪服务的意愿增加，房地产经纪人的社会地位也渐受肯定。本文主要从台湾房地产经纪产业的发展轨迹入手，通过对台湾房地产经纪产业的发展历程、发展形势以及未来的发展趋势等进行分析探讨，以期对中国大陆房地产经纪行业发展建设提出有所裨益的课题。
关键词：台湾 房地产经纪 发展
一、台湾房地产经纪行业的发展历史
台湾房地产经纪行业自上世纪80年代兴起，其从传统掮客转变成为合法中介公司，再发展到现今的因特网服务与联卖制度建立，期间经过很多转变。
（一）传统掮客时期（1971年以前）
在1971年以前，台湾买卖房屋最普遍的方式，为卖方自行张贴红纸条于房子附近的看板，或借由口耳相传传递讯息。这个时期多经由亲友、土地代书、地方知名人士或民意代表介绍得知买卖房屋讯息，此时的中间人并不是以传播讯息为主要职业，只能说是兼差或客串性质的“掮客”，他们既无固定的营业处所，也无法为买卖双方提供专业的法律咨询。
（二）中介酝酿时期（1977年～1984年）
1977年台湾第一家二手房中介公司励行建设成立，首创中介责任中心制。而巨东建设也在同年成立。此阶段大部分的房地产经纪行为，都是以跑担帮的方式进行，或以其它名义如“建设公司”或“实业公司”成立公司，但实际上是开展房地产经纪业务，对象都是零星的二手房，故又称作零星户销售公司，是为台湾房地产经纪机构的前身。
（三）中介发展时期（1985年～1995年）
本阶段又可分为1987年以前的中介萌芽期，1989年至1990年的快速成长期，及1990年后的中介成熟前期的3个时期。
1、中介萌芽期：台湾于1985年正式开放房地产经纪公司，可办理登记。而太平洋房屋公司于1985年6月成立，成为台湾第一家正式合法持有执照的房地产经纪公司，使得整个房地产经纪业在短期内化暗为明。
2、快速成长期：1987年，台湾将商业团体分类标准中增列了“不动产中介业类”，并准许成立公会，而于1988年确立内政部为不动产中介的主管机关，从此台湾房地产经纪业在主管机关及商业分类上有了明确的归属及定位，再加上此时期房价高涨、办公室需求增加，台湾房地产市场呈现景气复苏，房地产中介业店数及业绩大幅成长，各中介公司亦趁此时大幅扩张版图。
3、中介成熟前期：受1990年上半年经济衰退、股市崩盘及房价下滑影响，当时至少有三分之一的经纪机构退出市场，大型中介业也纷纷紧缩经营规模，此时，台湾房地产经纪业充分体会到制度建立及行销区隔的重要，除了加强多角化经营、扩大客户服务外，更大力塑造企业形象，加强客户权益保障与服务措施的推动。此后，房地产经纪业逐渐被买卖双方所接受。
（四）中介保障时期（1996年以后）
信义房屋于1996年开办购屋履约保证，透过建经公司代办业务，并由银行保证；而住商不动产于同年宣布不动产交易签证，其它同业也相继在年底前，推出类似的服务，此时台湾房地产经纪业建立了更有保障的房屋交易制度。台湾当局亦于1999年制定《不动产经纪业管理条例》，规范经纪机构不得赚取差价或其它报酬，明定《不动产说明书》使用之必要，设置营业保证金、经纪人证照制度等。但由于当时受到台湾房地产景气衰退影响，房地产经纪业并未因该法的实施而带动新一波的成长。
（五）因特网时期（1999年以后）
自从永庆房屋于1999年推出网络联卖系统后，各家经纪机构纷纷开始开辟公司网站，并逐渐朝向e化的经纪服务，通过因特网陆续推出“联卖捷运系统”、“影音宅速配”、“房屋速配屋系统”、“在线影音环场看屋系统”、“电视购屋”等服务。房地产经纪业因此而提升了自身的业绩，甚至在2001年，由信义房屋、太平洋房屋、中信房屋及住商不动产合资设立“吉家网股份有限公司”——台湾不动产交易中心，成为台湾第一个跨品牌房屋交易之MLS联卖网站。
二、台湾房地产经纪业的发展形势
（一）台湾房地产经纪机构数与分布情况
截至2006年4月，台湾房地产经纪机构总数达2975家，创历年最高记录。其中房地产居间机构总数达1714家，同时包含居间与代理两种业务的机构总数达1261家。随着近两年来台湾房地产市场的景气转好、开发商推案力