 | 12-15高端住宅受创于限外政策 |
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2006年7月，外籍人士购买房产的限制以及强制征收所得税两项政策的相继出台，在一定程度上将对高档住宅租赁市场产生影响。此外，美元兑换人民币屡创新低，也是影响以美元为报价单位的高端住宅租金价格的因素之一。
加上对于未来诸多不确定因素的预期，第三季度高端住宅一手房销售市场交易萎缩，成交均价降低，市场的众多潜在投资者处于持币观望的状态中。与一手房市场交易一样，中高档二手住宅交易量同样下滑，但均价基本保持平稳，且有小幅上升的态势。
住宅租赁市场
2006年第3季度，高档公寓和别墅市场无新增供应，服务式公寓有1个新增供应。
●别墅
第3季度别墅市场入住率与上季度环比增长4.9个百分点，达到2000年以来的历史最高，为92.0%。市场租金保持平稳，比上季度微升了0.5%。
别墅供应的主力分布在长宁、浦东和闵行等区域，这些区域的市场需求者多为港台及欧美外籍人士。随着第3季度该三个区域的国际学校陆续开学，外籍学生家长选择学校附近的别墅作为租房，使得该三个区域别墅的入住率出现不同程度的上涨，尤其是浦东的别墅入住率相比上季度环比增长7.4个百分点，达到了95.2%。
另外，由于7月出台了限制外籍人士购买住房的政策，使得一部分外籍潜在购买者由购转租，在一定程度上增加了市场的入住率。
●服务式公寓
服务式公寓入住率与上季度环比缓降2.3个百分点，达到83.6%。市场租金比上季度上涨4.0%，为2000年以来的最高水平，达到每月每平方米25.5美金。
位于黄浦区的馨乐庭金桥服务公寓新近上市，目前入住率只有10%左右。另外，由于服务式公寓市场需求旺盛，四季雅苑5号和6号楼改做服务式公寓，短期内使市场供应增加。这些都是造成本季度服务式公寓整体入住率下降的原因。
由于市中心高档服务式公寓的强烈需求（明天广场、雅诗阁等均为满租），这些区域租金均达到历史最高水平，从而带动了整个市场租金的上扬。
●高档公寓
第3季度高档公寓市场的变化较为显著，入住率与上季度环比下降2.7个百分点，租金则下降了8.5%。
受到本季度二手房转手必须缴纳所得税的影响，大量高档公寓投资者将手中的物业由售转租，形成3季度短期内的较多市场供应，而市场的需求有限，租金水平出现了较大的下滑。
住宅销售市场
根据上海市房地产交易中心数据显示，2006年1－6月上海房地产投资开发额为583.3亿元，同比上涨了0.4%。2006年1－6月上海商品房批准预售面积为1314.9万平方米，同比上升了6.9%。其中商品住宅批准预售面积为1082.9万平方米，同比下降了0.2%。2006年1－6月全市商品房预售登记面积为1316.6万平方米，同比上升了15.5%。其中商品住宅登记预售面积为1087.6万平方米，同比上升了15.6%。受宏观调控及住宅消费预期等因素的影响，上海市住宅市场趋向理性发展，买卖观望气氛浓厚。
热点区域
陆家嘴滨江板块作为上海投资热点楼盘较为集中的区域之一，经过一年多的调控，目前大部分投机泡沫已挤去。由于该板块稀缺的地段优势及已经形成的高档住宅氛围令该板块住宅市场未来长期看好。短期来看，板块内二手住宅交易将继续下跌，价格将保持平稳发展。
市场展望
今年的宏观调控表达了调整住房供应结构、引导住房合理消费的政策意图。上海房地产市场再次进入政策的调整适应时期，市场观望气氛浓厚，整体住宅成交量仍将有一定幅度的下降，成交均价具有走低趋势，但不同区域的价格走势将有所差别。预计2006年第4季度上海中心城区商品住宅价格将相对稳定。