 | 12-15108号文件出台后二手房消费需求调查分析 |
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自2006年6月1日起营业税征收期限从2年延长到5年开始,再到8月1日起个税的征收，房地产开发商和消费者为增加税费的支付问题而陷入博弈状态，房地产交易市场持续低迷。2006年8月19日起央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，央行两年来的第四次加息，给原本就不平静的房产市场又增添一丝微澜，短短两个月内的3次冲击，直接将刚刚回暖的二手房市场再次打入了低谷。
通过整理、统计和分析本次调研的相关数据和信息，当前上海二手房呈现的主要特征和发展趋势为：
一、5年以上房源，简装修房为市场主流
在近期交易的二手房中，5年以上房龄的免税房已然成为市场消费的主力，有50.45%的已购房的受访者表示，自己所购买的是免税房。在上海虹口等几个市中心城区，这一比例已经超过6成，而对于郊区的影响并没有如此明显，仍有21.67%的受访者表示自己所购置的为2年内的新房源。其中，杨浦、黄浦、卢湾３个区受政策影响的表现最明显，均超过了75%。
另外调查还显示，由于宏观调控政策的介入，投资热度急速降温，简单装修的房屋在二手房交易的过程中更多的被接受，达到了71.17％，仅有13%的受访者表示，自己所购买的是毛坯房。
出于对购房理念和需求的不同，在郊区有2成的受访者表示自己所购买的是精装修的房屋，而这一指标在市中心城区，仅为2%。
二、二手房自住需求近８成，价格因素成为消费者选择二手房的主导因素
由于宏观调控的原因，在购房动机的调查中发现，自住的主动性购房占了近８成。39.64%的受访者购房为改善居住环境。世博的临近，伴随着世博所展开的一系列市政工程的运作，在此基础上有20.72%的受访者为动拆迁的刚性购房需求。9.91%的受访者为了结婚购置新房。值得注意的是，调查中有9.01%为投资用以出租用的投资者，仍有1.80%为短期投资者。
在询问购买二手房而不买新房源的动机时，我们可以看到有68%的受访者表示价格因素的影响占据主导地位。
而在购房前的看房次数上，市区平均为4.08次而郊区为3.53次。也许因为选择比较多的原因，市区看房次数同比郊区高出10个百分点以上，选择也更为理性。
三、二手房市场郊区更健康，2室户需求近半
房价-收入比是衡量住宅价格是否合理，楼市是否健康的重要指标。顾名思义就是家庭年收入与当地平均房价之比。发达国家的房价-收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的合理房价-收入比在3-6倍之间。在此次调研中，出乎意料的是二手房消费者中，郊区的家庭平均年收入大于市区，郊区的平均房价－收入比为6.56:1略高于理论范围，而市区的为8.12:1远超过国际客观均值的范围，但今年5月上海易居房地产研究院对新建商品房市场所做的同类调查，显示新房源的房价—收入比高达10.7，可见二手房市场还是相对合理很多。
由于市中心区域的房价昂贵，市中心区域受访者的房屋交易面积主要集中在40~70平方米占总比重的41.18%，其次为70~100 平方米，而郊区的交易面积同比扩大了１个梯度，70~100平方米的房屋占总比重的36.67％。
四、地段、价格、出行成为二手房消费者注重的３大要素
根据本次调研显示，当询问购买二手房考虑的首要要素时26.1%的受访者认为居住地段是购买二手房参考的首要要素。其次才是价格因素占23.4%，而出行方便以19.6%位于第三。
通过学历与购房要素的比较，可以发现，高学历者更注重居住面积与居住地段，对绿化覆盖率与住所到工作地距离方面的需求更是高出许多。学历较低者则更普遍关注房屋价格，周遍配套以及出行交通。
总结：
纵观本次调研结果，二手房市场上五年以下房源受此次宏观调控政策影响最大，但是由于上海房地产市场自住型的刚性需求依然十分旺盛，现有消费者预期仍就看好，二手房市场还有很大的发展潜力，从而使得五年以上免税房开始逐步占据市场消费主导地位。此外，二手房消费者购房开始回归理性，两室户的简装修房成为市场主流；价格、地段、出行成为消费者注重的三大要素，其中，价格因素仍占据绝对主导地位。