 | 12-22回顾2006年上海二手房市场 有哪些关键词与烦恼 |
发布人：admin1
烦恼：交易成本
关键词：个人所得税
今年7月31日，上海各大房地产交易中心都排起了长龙，人满为患。仅隔一天，8月1日，交易中心冷冷清清，难觅人影———原因是个人所得税政策的正式出台。
今年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的
通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。在此基础上，上海的细则是：无法出具原值凭证的房产，普通商品房按全额1%征收，非普通商品房按全额2%征收。其它符合文件规定的个税缴纳类型的交易，按差额的20%征收。
《通知》还规定，5年以上唯一住房的，可以减免个人所得税。一时之间，一些地段好，靠近地铁的老公房大热。杨浦的一些老公房行情甚至逆势上扬，出现了“一房难求”的现象。
与此形成鲜明对比的是次新房的租赁和销售双双受挫。即使到了传统的“金九银十”，也难以振作，最后被戏称为“铜九铁十”而草草收场。
点评：20%的个人所得税，究竟谁来埋单？是由卖家承担，还是转嫁给买家？对卖家来说，随着时间，个税政策的心理影响已逐步变淡，心态恢复平稳，价格表现坚挺。而在买家方面，看跌的仍占多数，其心理价位与目前的市场价格仍有一定差距，入市较为谨慎。个人所得税所导致的成本增加，使得二手房市场出现了罕见的博弈局面。
烦恼：房屋安全交易
关键词：网上备案
今年的二手房市场讨价还价蔚然成风，然而这却在一定程度上扰乱了二手房市场的秩序和价格。二手房买卖动辄上百万元，安全问题始终是买卖双方最关注的。如何才能保障二手房买卖的安全性，让买卖双方安心交易？
今年9月，《存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》出台并实施，备案后，一处房源只能在一家挂牌，以往信息不对称、一房多挂等交易弊端都将淡出二手房市场。该《办法》的出台是对“存量房网上交易服务体系”的补充和完善，让二手房网上交易进入真正的安全通道。
根据计划，明年1月1日起，将开始在全市范围内执行二手房交易的网上备案，此后，二手房交易将更加透明，市民可能只要在家中轻点鼠标就能了解全市所有二手房房源。
点评：就目前市场来看，二手房网上备案还没有特别的影响，但就长远而言，二手房网上交易将使买卖过程更加安全，也给二手房买卖提供了更便捷的通道，对购房者有利。而对中介来说，大小中介将面临再次洗牌，而行业内的竞争也将更加激烈，与此同时，独立经济人也逐渐进入市场。
烦恼：梦里的老上海
关键词：老洋房
已到年底，按照往年，此时的老洋房市场应该进入淡季。而今年却一反常态，尤其是租赁，比往常反而增加了5%左右。分析原因，很大程度上是因为受到政策等因素影响。目前，老洋房也出现了“转售为租”的现象。
据分析，今年的老洋房市场和去年相比有很大不同，价格和交易量都没有去年活跃。根据史丹福老洋房租售中心的统计，今年该公司的花园洋房成交套数在15套左右，占了上海老洋房交易数量的50%。上半年，老洋房市场在经历了去年的第一轮调控后有回暖迹象，而下半年的系列政策又带来了很大的影响。根据年第三季度史丹福综合指数分析，受到“外资限炒令”、强征个税等政策的影响，特别是对境外人士在沪购买第二套房产进行限制后，严重地影响了购房者的信心，从而导致了老式住宅价格出现下滑。
点评：老洋房总是能让人找回老上海的感觉，属于特殊的物业范畴，供应量也少，受到高端消费群的关注。总体来说，老洋房属于稀缺产品，业内人士认为，明年将会是一个调整和平稳的时期。如果明年没有什么新的政策限制，那么一年后有望回暖。
烦恼：中介发展有待突破
关键词：一、二手房联动
以往不少人的印象中，中介公司总是以买卖二手房为主。然而去年开始，二手房中介公司开始慢慢涉及一手代理，而今年，中介公司卖一手楼盘早已不是稀罕事，甚至有中介专门代理新盘。大街小巷，各个“新盘售楼点”不仅为新盘销售提供了新的渠道，也为中介公司吸引了不少客源。
而在11月的“车与行”房展会上，中介代理下的二手楼盘更是大放异彩。仅仅汉宇地产一家就推出了幸福小镇、中房樱桃园等多个一手房楼盘，吸引了不少眼球。
业内人士认为，随着市