 | 2007调控“20大预期” 70%·90㎡类细则躲不掉 |
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预期之十四：土地供应将反弹增加
如果说，2005年土地供应计划未完成，是因为2003、2004年协议出让土地造成提前透支；2006年土地供应计划未完成，是因为“70%·90m2”新政要求调整住房户型结构，影响土地供应进程，那么，2007年的土地供应应当补上2006年的供应空缺，并且适当增加供应计划，由此，2007年的土地供应将有所反弹，大幅增加。
伟业顾问表示，在北京市住宅建设规划中，计划2006、2007两年居住用地供应规模为3600公顷，而到2006年底，连同经济适用房的土地供应也仅有900多公顷，仅占计划的1/4，2007年的土地供应应当体现2006年的供应空缺，有望大幅增加。
但在一些人眼中，2007年的土地供应也不容乐观。湘江伟业（北京）投资有限公司董事长总经理方明理(方明理博客,方明理新闻,方明理说吧)就表示，2007年的土地供应形势仍不容乐观，毕竟新增土地资源有限，且中央对用地计划把关甚严。要缓和住房供需矛盾，既要加快房地产项目的审批速度，也要加大对闲置土地的清理力度，他认为市场上还有大量闲置土地没有被清理，而这些闲置土地又以大公司的储备土地为主。
不过，专业人士认为，无论是加大闲置土地的清理力度还是加快供地计划的执行，2007年的土地供应都会有所增加。“倘若土地供应计划一再‘流产’，那么政策的权威性必然受到很大打击，并且‘地荒’论必然再度刺激房价进一步上涨，因此，2007年的土地供应不会降只会涨。”一位业内人士分析道。 金融
预期之十五：人民币升值与加息细水长流
人民币升值给2006年的房地产投资带来了一股热潮，目前人民币再升值的压力并没有减轻，房地产市场存在这一潜在利好；但与此同时，央行再次加息的可能性也很大，这对房地产市场又是利空，二者PK的正负效应很可能相互抵消。
一位业界专家对《楼市》记者表示，“人民币升值的压力依然在加大，并加快了升值步伐。”人民币升值对房地产投资来说是一大利好，或许会吸引更多的投资人。但也有专家指出，人民币升值的幅度不会很大，对房地产的利好影响间接而微小。
在人民币存在升值预期的同时，央行再度加息的预期也很大。而加息将同时增加已购房人和准购房人的负担，因此，对房贷的实际加息幅度也不可能太大，其对购房需求的抑制作用主要体现在心理影响上。
业内人士分析认为，一个利好消息和一个利空消息同时存在，但无论是人民币升值还是加息的幅度都不可能很大，所以，二者产生的作用对房地产市场的影响不会很大。
预期之十六：股权及资本市场融资“杀”出生路
2006年，商品房预售条件进一步提高，土地交易中付款方式愈加重要，开发商的资金实力面临更大考验，而收紧银根进一步限制了传统贷款融资方式。对开发商而言，如何拓展多元化融资渠道将是2007年解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商“杀”出一条融资的生路。无法破解融资难题的一大批开发商难免出局。
“明年央行针对地产的信贷调控无疑还是会从紧缩信贷入手，可以肯定的是控制货币的流动性过快将依然是明年货币政策的重点。”中金公司首席经济学家哈继铭表示。
紧缩信贷无疑会让那些依赖传统贷款模式的开发商受挫。那么，2007年有哪些融资渠道可以突破呢？
“REITs曾被众多开发商视为解救资金压力的救命稻草，尤其是当2005年底越秀REITs成功上市之后，不少机构也加大力度运作REITs。然而，2006年的实践却残酷地宣布，目前想依靠REITs解困并不现实。我们公司现在负责REITs业务运作的就独剩我一人，对于公司来说，若成功，则是大单交易，将赚取丰厚利润；若失败，公司增加的人力成本也不大。”一位经纪公司的业务经理告诉记者，目前业内人士对REITs既抱有一点希望，又觉得无望。
信托的遭遇与REITs也颇为相似，受银监会“54号文”的影响，2006年第三季度的信托发行量突然缩水，2006年的发行规模呈前高后低的状态。业内专家表示目前要依靠信托融资也比较难。此外还有抵押贷款证券化等融资方式，但其在2006年表现平平，2007年走势如何还难以预测。
中国建银投资有限责任公司副总裁刘铁民表示，2007年大开发商通过债券融资等资本市场运作方式融资的会比较多，而对于中小开发商来说，股权融资或许是不错的选择。专家预测，2007年，必然有部分开发商无法破解资金难题而遭淘汰，中诚投资总监李颖则直白地指出，那些手中只有两三个项目的中小企业应当趁早考虑“投靠”地产投资基金，或寻求合作，或卖掉赚取差价。事实上，因难以筹措资金而转卖项目的现象已比较普遍。
预期之十七：外资从购房转向投资开发
调控既像魔鬼又像天使，它把一些开发商“踢出局”，让继续留存的开发商利润变薄，但它也让整个房地产市场更加规范、透明和健康。这对于