 | 07-1-20“售转租”活跃租赁市场 |
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买卖与租赁这副翘翘板，在2006年终于出现租赁这一头上翘。成交量比2005年增长了9%，租金稳中有升，为2006年竖起了一面楼市向上的旗帜。
租售比值最高达1.24
因调控政策而导致市场出现大批售转租房源，使租售比首次出现正挂。
据中原地产统计，在2006年2-4月买卖成交比较好的情况下，租售比最低，仅0.6。在政策实施后的6月，买家观望心态浓厚，许多原本计划好购房的客户纷纷推迟了原有购房计划，转为租房作为过渡。随着租赁成交的增加以及买卖成交的减少，6月租售比一下上升到了1.24。此后，因为接近年末，租售比一路下滑。
8月需求首次超过供给
2006年上海住宅租赁市场供需数量增长明显。
部分二手房业主由卖转租，大大丰富了房源供给。与此同时，世博效应和老城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，使得市场中的有效需求不断增加。根据我爱我家的统计数据表明，供给、需求的同步增长使得2006年上海房屋租赁市场总体成交量较去年同期增长11％左右。
受2005年5-7月成交的大量合同集中到期的影响，2006年5-7月市场中的房源集中放量。而且受税收政策的一定影响，部分二手房业主避税转租，在一定程度上推动了5-7月房源供给量的持续上升。6-9月传统的求学旺季到来，加之新政所导致的原有购房客犹豫观望，8月租赁市场客户需求首次超过了市场供给水平。弃买求租的现象在上海的住宅租赁市场渐露端倪。九十月份后，市场开始进入传统租赁淡季。其中，9月的供需比例基本持平，而10月有所下降，恢复到了以往的供需关系。
租金变化稳中有升
2006年上海住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升。其中普通住宅租赁市场租赁价格指数小幅上扬，高端租赁市场租赁价格指数稳中有降。
上海外来人口数量的增长速度居高不下，外来务工者仍然是租赁市场主力。在巨大的租赁需求下，热点区域的小户型持续热租。高端租赁价格指数小幅下降，主要是因为，2006年大量新增高端公寓投入市场，再加上一批原本准备出售手中高档物业的业主因利润降低转向租赁市场，使原本已供大于求的高端租赁房源进一步放量。
两居室占绝对优势
2006年上海住宅租赁市场成交户型也首次发生变化，两居室以绝对优势统领租赁市场，成交比重保持55％左右。
一居室虽然备受广大租客宠爱，但由于其房源供应匮乏，成交比重约30％。三居室成交比重上升到12%。因为市场中一居室巨大的需求不能得到有效的满足，三居室合租分摊成本最低，所以得到合租人群的喜爱。
我爱我家2006年1-10月的统计数据显示：从成交比重来看，无论是普通住宅还是高档住宅，徐汇区、闵行区和浦东新区仍是租赁市场的主流。三者合计比重占整个成交量的五成左右。其中徐家汇成交比重最高，约30％。陆家嘴地区作为高端租赁的热点成交量同比上升。
作者：□本报记者唐颖豪