 | 为啥我敢说07年房价下跌？没有只涨不跌的市场 |
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现在如果谁要预测２００７年房价下跌，就可能被视为怪物，甚至被认为是疯子，承担挨骂的风险。这与日本１９８５年到１９９１年房地产泡沫形成期间，日本国民只相信房地产价格只升不降的神话，争相购置房产地契的情况何其相似。但进入上世纪９０年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的房价暴跌，整个经济受到重创。直到２００５年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。
近三十年世界各国的经验表明，没有只涨不跌的市场，暴涨之后必然暴跌。投资股市的时候有一句善意提醒：股市有风险，入市需谨慎；但房市现在却几乎没有人提醒可能面临的风险，只有喊涨的声音追捧着市场继续抬升。只说事物的一面而不说另一面，这不是对民众、对国家负责的态度。
北京等大城市的房价涨得快要见顶了，再涨下去，不仅政府不能接受，老百姓不能接受，开发商也不能接受，因为他们害怕再往上涨真没有人买了。
笔者关于２００７年房价下跌的概念含义是，２００７年房价涨幅小，呈现下降趋势。下面从三个方面进行分析。
目前中国决定房价的因素主要有三个：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本是第三因素。
首先看供求关系。现在大家都说的住房供不应求，实际上不是真正的供不应求，而是从投资、炒房角度讲的供不应求，在２００６年上半年股市大涨以前中国投资者缺乏优良的投资产品，投资渠道相对狭窄，房产几乎成为惟一的绩优投资品。各个行业、各个渠道的资金纷纷涌入房市，造成房产的供不应求，比如上海房价最疯狂时，有个炒房者的按揭贷款就达１０００多万元，国内外机构巨资整购楼盘的案例也有很多。所以从投资者的角度看，市场是供不应求。
但从居民自住、自用角度看，市场是供大于求，准确地讲是供大于用，我们建的房子比实际自用、自住的需求多。需要跟需求是两码事，谁都需要住房，但形成经济学上的需求，则必须是人们的可支配收入可以完成购房。现在还有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、买不起，也形不成市场需求。
来自各方面的数据均显示，房地产业发展速度比国民经济发展速度要快，房价上涨速度和幅度大大高出居民可支配收入的增长，房价与居民收入比已达到十几倍甚至几十倍，远高于国际水平，空置率一直居高不下。
中国的住房消费增长一直赶不上住房投资和施工面积的增长，每年都制造了大量的“过剩存量”，是一种潜在的过剩。通过下面几组来自权威部门的数据可以说明这个问题：
来自北京市建委的数据显示，截至２００６年１２月１日，北京期房可售住宅为８．６万套，未签约现房住宅２万套；还有可售的住宅面积１２４９万平方米，未签约现房住宅面积３２８万平方米。
把以上两项加起来，北京市目前依然可售的住宅套数为１０．６万套，仍待消化的住宅面积为１５７７万平方米。总体而言，北京房市并非如一般所言是供不应求。
同样，来自北京市建委的统计显示，截至２００５年底，全市有空置商品房面积为１３７４．２万平方米，同比增长３１．６％，约占全国的１／１０。按北京现人均２６平方米住房算，可居住４０多万人。也就是说，２００５年全国有空置商品房面积约为１．４亿平方米，可居住４００多万人。２００５年上海空置房面积也达到１０００万平方米以上。
笔者近日在凤凰卫视“一虎一席谈”节目中谈到这个问题时，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为空置房概念有误，不能说明什么问题，但是我们不相信政府公布的数据又相信什么呢？建设部在２００６年３月下达了清查商品房空置情况的紧急通知，说明商品房空置率严重国家需要搞清楚。
国家统计局中国经济景气监测中心最近也发表了《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告。主张房地产泡沫严重的学者认为，当前我国商品房空置率已高达３０％多，远远高于１０％的国际警戒线。
商品房空置率的高企说明供过于求不仅存在，而且比较大。
从土地供应方面的情况更能说明问题。北京国土局２００４年１月至２００６年６月的数据表明，近两年半以来，北京供应了７１２宗近６０００公顷住宅项目用地，截至２００６年６月底，已竣工的土地面积６６９公顷，仅占总量的１２％。也就是说，捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有３０００多万平方米，规划建设面积８０００多万平方米。
商品房空置面积增长、未开发土地比重增大等方面情况都表明：房屋存在潜在过剩风险。
那么，为什么我们很多人都看到排队买房的情况呢？这实际是供应结构方面存在的问题，就是中小户型、中低价位、工薪阶层需要的住房断档、短缺。
但近日多家房地产经纪机构的研究预测都显示，北京２００７年新增住宅供应量将大涨，涨幅超过５０％，到下半年数万套小户型将集中