 | 07-1-28 土地增值税收紧在即 中小地产商或小幅降价 |
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再过一周，税务总局将正式向房产企业征收30%～60%不等的土地增值税。北京师范大学房地产研究中心主任、教授董藩认为，开发商成本的增加可能会使得供应减少，从而影响供求关系引起房价上涨。广州中原地产项目副总经理黄韬向记者反映，近期不少购房者都认为增值税清算增加的成本将直接打入房价，反而使房子卖得更快。
那么，面临成本的增加，房产商又有什么对策呢？是否就真的会将增加的成本打入房价呢？记者昨日（２４日）采访了业内有关人士。
中小企可能小幅降价
嘉裕集团副总裁江瑞敏认为，清算土
地增值税的影响比较大，对开发商有打击。他认为，这主要是政府希望开发商不要有太多的利润，让开发商从土地中的获利通过税收的方式再回馈给购房者。但是，企业都是追求最大利润的，因此在真正实施时的情况会如何，恐怕还需待时日检验。
可以肯定的是，由于有30%～60%的界定，所以开发商需要更好的成本匡算能力。新规规定，如果利润达到不同的标准，需缴纳的税率差别较大。但由于房地产的开发都是至少两三年的过程，本身就很难进行增值税的计算，再加上增值税征收并没有出台明确的计算公示，所以如何进行成本的匡算很复杂。
特别是对于中小企业而言，可能根本就算不出来这个数目是多少。在这种情况，可能有些楼盘会在简单计算后，对房价稍微降价以求快卖。因为如果利润过高，达到200%的利润率的话，就要交60%的增值税了。那开发商会认为，既然如此还不如少赚点利润，回馈自己的顾客更好。
不会转嫁成本影响房价
北京师范大学房地产研究中心主任、教授董藩认为，现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，甚至可能降低绝对投资额，虽然对抑制投资过热有好处，未来的商品房供应可能会有所减少。另外，绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，提升房价。在各种因素的作用下，土地增值税的征收方式的变化可能会引起房价的上涨。
但广州业内人士则普遍认为，土地增值税主要是对开发商运营的要求变高了，理智的开发商决不会转嫁成本。嘉裕集团副总裁江瑞敏就表示，说房价会因此而上涨可能只是销售人员促进购房速度的手段，要防止这种羊群效应。
链接:普通住宅供应或将增多
业内人士认为，增值税的清算征收让储备土地等待升值的空间大打折扣。所以，预计今后在大城市会有吐地现象，开发商更愿意赶紧把项目做完，然后马上转手新的项目，而不再是囤地囤房。
中房集团营销总监李大龙则表示，此次增值税的规定将会更鼓励开发商进行普通住宅的开发，因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”，就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量就更大，购房者的选择将会更多。
另外，潘石屹在其博客上表示，对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，中国的出租回报率还是比较高的。但讨论已久的物业税又是对自己持有的一把悬着的利剑。