 | 农民住房试点核发房产证 |
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4月15日发了西安市今年将对临潼区农民住房试点核发房产证的。住房房产证将首次对农民在自家宅基地上所建房屋进行产权归属确认，这对农民来说无疑是个好消息。但针对农民住房房产证进行抵押贷款等一些说法，省人大代表、陕西海普律师事务所赵黎明律师认为，从《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等法律的规定来看，即便是获得房产证的农民住房，也不能入市交易和抵押贷款。昨日，赵黎明还从法律的角度谈了西安市即将开展的农村村民住房登记制度及几点看法，对西安市有关部门制定相关政策提供参考。
获得房产证也不能入市交易
对于城镇居民来说，购买商品房并获得该房屋的产权后，是可以根据个人的意愿在市场上进行买卖和转让的。但对于农民住房来说，买卖和转让在法律上受到了重重阻力，农民住房房产证和城镇的商品房房产证是有严格区别的。赵黎明认为，宅基地放开交易还不成熟，农民在宅基地上建造的住房不能在市场上交易流通。根据我国《物权法》、《土地管理法》的相关规定，农民宅基地归村民集体所有，农民的宅基地使用权转让应当具备须征得集体组织同意等条件下，可以在其所在的集体经济组织内部进行转让，并不能在市场上流通。农民虽然取得了房屋的产权证，但其房屋与宅基地是分不开的，因此，农民在自家宅基地上建造的房屋即便是取得了政府核发的房产证，也不能上市交易。赵黎明还表示，根据规定，在农村村民只有一处宅基地，因此，宅基地及其所附着的房屋是农民的安身立命之本，如果一旦允许农民在市场上把房子卖了，农民就面临没房子住的境地，这对构建和谐社会都是不利的。加上目前农民缺乏健全的社会保障体系，一旦发生问题，容易引起社会的不稳定。
农民住房房产证不能抵押贷款
4月15日有专家认为，给农民住房核发房产证有利于推动农房产权档案的规范化，同时还方便农房用于抵押，促进农村经济发展。对此，赵黎明表示，尽管农村有不少闲置土地，特别是乡镇企业在发展过程中也面临到贷款难的困境，但用农民在宅基地上建造的住房进行抵押贷款不符合法律规定。根据我国法律规定，宅基地及其所附属的房屋是禁止用于抵押贷款的。《担保法》、《土地管理法》都明确规定，农村用于抵押的土地和房屋只能是村民集体所有备案登记的荒地及乡镇企业的集体土地、厂房等，而宅基地属农村村民集体所有，不能用于抵押担保。由于农民住房不能变卖，这个抵押也是无效的。因此如果用于抵押，就不能实现抵押权利。赵黎明认为，农村和农民贷款难的问题还是应该通过出台信贷方面的优惠政策来解决。房产证保障农民房出租权利那么，如果农民住房有了房产证，对农民来说到底有什么好处？对此，赵黎明表示，物归其主，明晰产权。没有进行农村村民住房登记时，农民住房的产权并不明晰。由此带来的继承、集体经济组织内部转让等问题的解决，都缺乏法律依据。开展农民住房登记工作，有利于规范出租及集体经济组织内部转让等行为。赵黎明还表示，如果农民没有农房房产证，出租农房就缺少租赁合同中所规定的要件。在进行农村村民住房登记后，农民对房屋的产权有了明确认定，就可以名正言顺地签订租赁合同出租房屋了。对农民房屋出租权利的保障，有利于帮助农民获得一定收益，但根据规定，财产租赁的时间不宜超过20年