摘要]据《中国经济周刊》记者在上海调查，时隔一个月有余，这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见，上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致：暂无行动。

9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹，搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据《中国经济周刊》记者在上海调查，时隔一个月有余，这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见，上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致：暂无行动。

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记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现，银行几乎众口一词，称“不可能下浮30%”。值得一提的是，3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场，当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明，却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。

为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性，央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举，特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解，这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年，银行在利益权衡之后，并没有表现出预期中的踊跃。

四大行在沪均无首套房贷利率优惠

央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。记者日前采访了中农工交建五大银行，注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外，其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

“首套房贷款利率一般不用上浮，不管贷多少，最低都是基准利率，但是如果买60平米以下的房子，贷款总量偏低的话肯定还要上浮。”建设银行杨浦支行个贷中心回应记者。

中国银行五角场支行相关人士也对记者强调：“首套房贷款没有七折优惠，央行是有指导意见，但每个银行的细则都没有出来，我们银行目前没有任何折扣。”当记者提出年底将有200万元房贷需求时，该人士表示：“现在贷款的话，最起码是基准利率，还可能根据个人信用评估情况上浮。”

交通银行杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言：“虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折，但实际上我们没有折扣，不管贷多少，都是按照基准利率来执行。”这与工商银行(3.75, -0.03, -0.79%)控江支行的表态如出一辙。

五大行中唯一利率打折的只有农业银行，但也与央行的“指导价”相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时，农行陆家嘴(29.28, 2.01, 7.37%)支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上，这也只是8月时推出的折扣力度。

相比之下，贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过，采访结果亦显示，能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件，并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。

“如果在我们银行没有其他业务，房贷只能按照基准利率来执行，我们可以按照一定的折扣去申报，但能不能获批很难说，资质良好、还款记录也比较好的购房者，如果和我们有比较多业务往来的话，有可能拿到九五折。”招商银行淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时，该行房贷要较基准利率上浮11%。

当时表示一般按照基准利率执行的民生银行仍然坚持旧规，但也补充“在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠”。

而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。“我们不会有七折这么大的力度，最多会打九点几折，只做纯商贷，不做公积金组合贷，新房依然只做跟我行有合作的楼盘。” 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。

房贷证券化10年推3个产品 或因2008年次贷危机延后

在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下，央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力，其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

据悉，房贷证券化的基本模式是首先，由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构；其次，由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组， 经信用担保及评级后， 发行住房贷款证券， 再由投资者购买；最后， 住房贷款人所偿付的抵押本息， 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

从理想化的运作模式看，这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过，记者查阅相关资料注意到，房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台，早在2005年就已在上海破冰，当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后，“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。

“建行本身做抵押贷款出身，这方面投资更有经验，当时的经济周期中，整体的经济走向是向上的，商业银行倾向于拿长久期的资产，而房地产又是一个上行周期，被看作优质资产，所以跟进的银行并不多，更倾向于持有房贷到期。”浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者：“2005年财政部会计准则发布，央行放开MBS试点，但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机，这直接拖慢了整个创新的进程，美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题，决策层要有一个审慎考量的过程。”

资料显示，金融危机爆发前，美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构，由它们担保，将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%，次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

“但现在整个大背景有了变化，尤其是利率市场化的不断推进，银行负债稳定性趋于下降，房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者，整体看，银行运营成本在不断提高，负债周期则往下沉，“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量，通过表外化可以腾挪