 | 关于近阶段一些门店在经营过程中发生的问题的 |
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关于近阶段一些门店在经营过程中发生的问题的
通 报
最近由于部分门店的负责人及业务人员业务不熟练、缺乏一定的法律常识,在居间过程中操作不当而被卷入诉讼成为被告，有的被法院判为败诉，造成十几万的损失等，这应引起我们的重视，引以为戒。
案例一：闵行某店的客户上、下家发生合同纠纷，中介方在协调过程中处理不当，草率地写下中介承担连带责任的字据，从而被下家起诉成为第二被告，最后法院判决中介方承担连带责任。由于上家无能力返还上家房款12.5万，法院在执行时把我公司视为主要被执行人，然后由我公司再向上家追索债务。这不仅给我司造成很大的麻烦，甚至存在追索不回房款的风险。一旦上家确无偿还能力，这十几万的损失只能我们中介方承担了。
从这个案例来分析：1.他们对什么叫连带责任的概念相当模糊，缺乏一定的法律常识。2.在他们写下承担连带责任的字据半年后，上、下家及中介又经过协商达成另一份协议，协议中指出我方作为居间方尽快促成该房屋的买卖交易。
当下家提起诉讼时，他们未聘请律师，始终相信自己的“连带责任”非法律意义上的“连带责任”，自己在法庭上答辩，最后导致败诉。若当时聘请或者咨询律师也许此案件不一定会败诉。
我们中介方在处理上、下家合同纠纷时应尽可能做好调解工作。同时一定不要轻易草率地做出承诺或出具如表示承担连带责任之类的字据。一旦上、下家调解不成引起诉讼，中介方可作为见证方出庭，避免成为被告，卷入诉讼中。
案例二：某店签订居间合同时，从房产交易中心获取的房源信息中查出该房屋属诉讼保全被法院查封且限制交易的房屋。上家说：房屋被查封是银行贷款未还，只要还清贷款就可以撤销限制交易。但当下家把钱汇入上家的贷款银行进行还贷后，另一家法院又查封了该房屋。交易又被限制。由于该店缺乏法律常识不知道诉讼保全是什么意思，轻信了上家的一面之词。后来，虽采取一些措施已妥善处理了这件事，但这样的案例也应引起我们的重视。
通过此案例，公司对于此类被限制交易的房屋，认为尽可能不要接受。因为我们无法了解他人在外的债务情况，一旦将意向金转定后发现问题要及时妥善处理，不能盲目操作下去，把事情扩大。
另一案例类似上述案例。虽不是属于限制交易。但获取的房源信息中该房屋有银行贷款40万，另有个人抵押贷款40万。当下家将40万转入上家贷款银行后，上家一直未去领取他项权证，该门店也未能及时督促上家去取他项权证及跟踪还贷情况。交易拖至近一个月后直到客户投诉总公司，才知发现问题的严重性。据分析，上家可能将下家归还银行贷款的40万用于归还个人抵押借款，（有些银行还贷卡就是一般的借记卡，客户可将里面的钱自行转出）造成银行贷款仍未归还无法撤销抵押。
通过这个案例，公司要求各门店在签订居间合同前，一定要到交易中心拉取房源信息单。一旦发现问题应如实告知下家，由下家来权衡是否购买此房。否则我们中介将承担没有如实告知的责任。目前此案正在处理中。
三、案例三：某店上、下家发生合同纠纷时，当客户找我们中介询问情况，由于中介方讲话不注意，随意说了一句“我们也有些责任”。被客户录音作为证据，告上法庭，并要求中介承担法律责任。
当上、下家发生合同纠纷时，客户找我们中介或在对双方进行调解时，一定要注意讲话的技巧，避免使用，“我们也是有点责任的”或者“我们处理也有不当之处”等之类的语言。以免被客户抓住把柄。通常在这种情况下客户是有备而来，有的时候还带录音设备来采取证据准备诉讼的，将我们中介也列入被告并有利于客户的诉讼。
通过上述几个案例，在客户发生合同纠纷时尽可能做好调解工作，避免发生诉讼。一旦客户将我们列入被告时，应及时将事情整个过程告知总公司，同时必须聘请律师进行法律咨询，请律师在庭上答辩。另外，每套房子在签约居间合同前，必须到交易市场了解房屋的信息，发现异常应及时中止居间。不要为了眼前的利益冒很大的风险，很不值得。同时要求门店进一步加强业务培训，学习一些法律常识。提高自身抗风险能力。
上海明明房产经纪有限公司
2009年5月22日